Добрый день. Вы смотрите подкаст лаборатории «Код места». Этот подкаст для тех, кто хочет не просто жить в городе, а влиять на качество жизни в нём. 

Меня зовут Елена Бочарова, я executive-коуч. В ходе этого подкаста я использую те же инструменты, что и в коучинговой практике. Вместе с моими гостями мы исследуем города и территории для того, чтобы у вас, уважаемые зрители, появлялось больше инструментов для общения с тем местом, где вы живёте.

Парадоксально, но, выбирая квартиру, мы вкладываем очень много усилий в её поиск, во взаимодействие с риелторами, в новоселье. А в дальнейшем кажется, что квартиры начинают управлять нашей жизнью. Именно она будет определять, насколько радостно вы будете вставать по утрам, сколько солнечного света будет вас встречать, насколько вам будет удобно работать из дома и где именно вы будете проводить свободное время на свежем воздухе.

Именно этот парадокс я хотела бы сегодня исследовать с моей гостьей — Яной Шварц, генеральным директором агентства недвижимости «Бюро Метров». Яна, добрый день!

Яна Шварц:

Добрый день!

Елена Бочарова:

 Яна, насколько этот парадокс вам откликается? Что вы можете сказать про метафору того, что квартира может становиться автором сценария жизни горожанина?

Яна Шварц:

 Да, это действительно так. Я с этим абсолютно согласна. Также очень важно, что поиск квартиры зачастую определяет, чего хочет человек, а что ему навязывает общество, друзья, родственники. Потому что зачастую, приходя за квартирой, человек ещё не знает, чего на самом деле хочет. Например, присматривая квартиру ближе к центру, оказывается, что ему больше по душе природа, и центр ему не нужен, потому что он работает удалённо.

Кроме того, когда мы понимаем, чего на самом деле хотим, мы становимся ближе к своим занятиям, к хобби, к природе, о которой не задумывались, но которая нам близка. В общем-то, парадоксальность ситуации — вернуть себе авторство своего сценария, в том числе выбрав правильное место для жительства.

Елена Бочарова:

 Да, абсолютно верно. Если вы согласны, я бы хотела предложить несколько ситуаций — несколько вариантов квартир. Купили бы вы такую квартиру, категорически бы не купили или купили бы только с огромной скидкой?

Яна Шварц:

 Хорошо, давайте попробуем.

Ситуация №1: Квартира с идеальной планировкой и дорогим ремонтом, окна выходят на север, почти всегда в тени

Яна Шварц:

 Я бы как клиент её купила. У меня нет потребности смотреть в окна. Сколько квартир у меня не было, я всегда думала, что мне важен вид, а потом поняла, что шторы у меня всё время закрыты. Для меня в приоритете ремонт и дом.

Елена Бочарова:

 Это уже про понимание своих привычек, в том числе из опыта проживания в предыдущих квартирах.

Ситуация №2: ЖК бизнес-класса, всё новое, до метро 20 минут пешком, автобус ходит раз в полчаса

Яна Шварц:

 Поскольку я автомобилист, я бы выбрала этот вариант. Сейчас люди, если идти до метро больше 10 минут, для них это уже не пешая доступность — они поедут на самокате, такси, каршеринге. Раньше считалось, что даже 30 минут — пешая доступность. Сейчас темп жизни другой. Бизнес-класс говорит об окружении, соседях, чистоте, внутреннем состоянии — это даёт иной уровень жизни.

Елена Бочарова:

 До метро 25 минут пешком — это уже не пешая доступность. Важна инфраструктура вокруг: самокаты, велосипеды, перехватывающие парковки. В целом появляются новые возможности.

Ситуация №3: Новостройка с закрытым двором и видеонаблюдением, но управляющая компания неизвестная, отзывы о ней плохие

Яна Шварц:

 В целом управляющую компанию можно сменить, но в домах бизнес-класса есть соседские комьюнити, которые могут что-то поменять. В обычном доме это маловероятно. Я бы не согласилась, потому что управляющая компания — это большой процент, обеспечивающий образ жизни и уровень жизни в доме.

Ситуация №4: Квартира в 5 минутах от метро, но под окном круглосуточный супермаркет с погрузкой товаров ночью

Яна Шварц:

 Если квартира с 4-го этажа и окна на противоположную сторону — мне всё равно. Если окна выходят на погрузку, я бы с этим боролась (замеряла шум, жаловалась). Но если есть выбор, я бы не приобрела эту квартиру.

Ситуация №5: ЖК с большим парком внутри, но через дорогу мусоросортировочный комплекс, который обещают перенести через 5 лет

Яна Шварц:

 Нет, точно нет. Обещать и сделать — разные вещи. Есть процедуры консервации, которые тоже занимают время. Это перспектива не для меня.

Ситуация №6: Квартира в новом ЖК, близко к центру и метро, все соседи сдают квартиры посуточно

Яна Шварц:

 Скорее всего, нет. Посуточная аренда — это шумные мероприятия. Как выяснить? Открыть платформы и посмотреть, сдаётся ли что-то посуточно. Есть Telegram-каналы и чаты с соседями. Можно прийти к дому вечером в пятницу или в выходной, посмотреть, стоят ли коляски, велосипеды, в каком состоянии подъезд. Это показывает уровень качества жизни. Самое простое — зайти в чат с соседями и посмотреть, на что жалуются.

Елена Бочарова:

 А теперь поговорим о том, как развивается город, например, Санкт-Петербург. Какие документы стоит изучить покупателю?

Яна Шварц:

 Самое простое — открыть карту Росреестра (кадастровую карту). Там можно посмотреть, кем выкуплена земля, какое у неё назначение. Если это коммерческое — будут апартаменты или коммерческая недвижимость. Можно оценить масштаб участка. Также можно зайти на сайт администрации города и посмотреть планы по развитию транспортных развязок и метрополитена. Важно понимать, что Петербург стоит на болоте, поэтому сроки строительства метро часто сдвигаются.

Застройщик обязан обеспечивать остановки общественного транспорта, школы, детские сады. Дом не будет сдан без инфраструктуры. Если есть школа и детский сад, автоматически появляется больше остановок.

Елена Бочарова:

 Эти изменения связаны с законом о комплексном развитии территорий?

Яна Шварц:

 Да, абсолютно верно. Это комплексное освоение территории, где застройщик обеспечивает не только метры для жизни, но и образ жизни для семей с разным составом. Сейчас большое внимание уделяется игровым площадкам — они разделены по возрастам, с безопасным покрытием. Есть зоны для взрослых (тренажёры), зоны отдыха с навесами и Wi-Fi.

Елена Бочарова:

 Иными словами, можно узнать это у застройщика.

Яна Шварц:

 Да, абсолютно верно.

Елена Бочарова:

 Я подготовила подборку слоганов девелоперов: «Мы строим счастье для людей», «Счастье быть дома», «Гармония жизни». Это показывает, что девелоперы действительно строят для людей.

Яна Шварц:

 Да, застройщики шагнули вперёд. Петербург догоняет Москву в плане комплексного освоения территории. Мне нравится цветовая палитра Петербурга — застройщиков обязывают соблюдать её даже в новых районах. Если один застройщик продаёт участок частями трём другим, возникает конкуренция. Появляются зоны коворкинга, комьюнити-центры, медицинские кабинеты, детские комнаты, кофейни, лаунж-зоны. Это интеграция сферы гостеприимства в жизнь. Жизнь начинается за пределами квартиры. Люди выбирают не метры, а образ жизни.

Елена Бочарова:

 Давайте поиграем в сценарии для вымышленных героев. Я достаю символическое перо — будем писать сценарий, который пишет сам человек, а не квартира.

Герой №1: Ника, творческий фрилансер (33 года, иллюстратор, удалённая работа)

Яна Шварц:

 Запрос: необычная планировка, красивый пейзаж из окна, вдохновляющее окружение. Первый вопрос: что для вас необычная планировка? Если второй свет, пространство, много света — возможно, мансарда. Вид — не урбанистический, а пейзаж. Я бы предложила малоэтажную застройку (до 5 этажей) с квартирами со вторым светом и потолками до 5,5 м. Вдали от центра, но с доступностью 30 минут. Акцент на метры, а не на студию в центре. Квартира с чистовой отделкой, чтобы реализовать дизайнерские задумки. Также важно учесть хобби, место встреч с друзьями, торговые центры — стиль жизни определяет тонкие настройки.

Елена Бочарова:

 Вы задаёте много вопросов, чтобы понять истинные потребности.

Яна Шварц:

 Мы не ждём, что всё понравится. Мы ждём обратную связь: «Что не понравилось?» — это главное. Корректируем запрос, сужаем воронку.

Герой №2: Алексей, хирург (29 лет, работает в центре, суточные смены, собирается жениться)

Яна Шварц:

 Запрос: близко к работе (10–15 мин на машине), шумоизоляция. Важно пригласить будущую супругу — она может сказать: «Мне это не нравится». Для Алексея — класс дома, толстые перекрытия, меньше квартир на этаже, угловая квартира, последний этаж. Проверяем маршрут в разное время суток. В ближайшее время он будет жить не один — это повлияет на метраж и планировку.

Елена Бочарова:

 Какой универсальный вариант посоветуете?

Яна Шварц:

 2-евроквартира (одна комната + кухня-гостиная) с возможностью зонирования. Либо студия в хорошей локации — её можно сдавать и снимать другую. Важно, чтобы вариант был и хорошей инвестицией, и хорошим для жизни.

Елена Бочарова:

 Бывает, что мужчины более лояльны и вкладываются в осмысление планов.

Яна Шварц:

 Да, часто люди говорят: «Хочу двушку в центре», а на деле оказывается, что они ненавидят центр. Лайфхак: пожить в районе несколько дней перед покупкой. Я сама не любила Петроградку, пока там не пожила — и влюбилась.

Герой №3: Павел, инвестор (40 лет, покупает однокомнатную квартиру под сдачу)

Яна Шварц:

 Важно абстрагироваться от личных предпочтений. Инвестор не будет там жить — ему важна доходность. Мы предложили бы квартиры около будущих станций метро. Например, Васильевский остров — отличная инвестиция: близко к центру, развитые развязки (ЗСД), хорошая доходность и от сдачи, и от перепродажи. При этом студия в хорошей локации может приносить на 30% больше дохода, чем однокомнатная в другой.

Герой №4: Николай и Анна, семья с двумя детьми (6 лет дочь, 3 года сын, оба работают в офисе)

Яна Шварц:

 Дети разнополые — нужны разные комнаты. Значит, 3-комнатная квартира. Смотрим в развивающемся районе с инфраструктурой (детский сад, школа). Желательно с двумя санузлами. Важно наличие комьюнити-центра, коворкинга, кофеен, пунктов выдачи. Придомовая территория с видеонаблюдением, чтобы дети могли гулять самостоятельно. Зоны для игр — раздельные по возрастам.

Елена Бочарова:

 Яна, поделитесь вопросом, который обязательно нужно задать при выборе квартиры.

Яна Шварц:

 Самый главный вопрос — «Почему?». Почему так? Почему это нравится? Почему не нравится? Также: «Какой мой типичный день?», «Что мне нравится в месте, где я живу, и что не нравится?». Это ключевые вопросы — они помогают понять, чего я хочу и от чего хочу уйти.

Елена Бочарова:

 Задача специалиста — найти решение, где пересекаются «что» и «как», чтобы человек понимал, чего он хочет и как может себе это позволить.

Яна Шварц:

 Это не менеджер по продажам, а партнёр по покупке. Мы задаём много вопросов, объясняем, почему это важно.

Елена Бочарова:

 Что бы вы пожелали покупателям?

Яна Шварц:

 Принимать решение в состоянии покоя и гармонии. Не позволять внешним факторам торопить себя. Найти партнёра по покупке, который будет сопровождать, раскрывать истинные потребности, а не подгонять и уговаривать.