Игорь Капустин:
Здравствуйте, в эфире передача «ProНедвижимость с Игорем Капустиным», мы говорим о недвижимости профессионально и просто. Сегодня в гостях у меня юрист, который приехал специально для нашего эфира из Санкт-Петербурга. Тема нашего разговора — имущественное наследование. В гостях у меня Юлия Лоухина, юрист по строительству, имущественным и земельным спорам, она расскажет, как правильно вступить в наследство, как правильно распоряжаться имуществом, и все, что связано с юридическими тонкостями в этом направлении. Юля, расскажи о себе, почему юрист, именно это направление, чтобы наши зрители могли понимать, что можно доверять каждому твоему слову.
Юлия Лоухина:
В юриспруденции я оказалась случайно, воля случая. Родители порекомендовали вуз, я хотела изучать иностранные языки, поступать в СПбГУ и быть переводчиком с английского языка, поскольку со второго класса занималась исключительно иностранными языками — английская, американская литература, технические переводы, но получилось так, что в Санкт-Петербург я поступить не смогла, и мне предложили выбрать вуз поближе к дому. А поскольку я из Ярославской области, то выбрала Московскую государственную юридическую академию, филиал в городе Вологда. Мне понравился вуз, понравились преподаватели, студенты, я поступила на бюджет и 5 лет отучилась, но планомерно планировала переезжать в Санкт-Петербург, для того чтобы выстраивать карьеру там.
Почему именно недвижимость, почему стройка, земля? Во время получения образования я ненавидела земельные правоотношения, поскольку это было очень сложно и неинтересно, но у нас был такой преподаватель, который нас заинтересовал, и все споры, которые связаны с недвижимостью, с землей, со строительством, это всегда интересно, там всегда приходится думать, искать варианты, всегда идет взаимодействие нескольких отраслей. В наследовании, когда мы говорим о земельных участках, о домах, ты должен знать какие-то моменты, связанные с кадастровым учетом, землеустроительными работами, например, когда границы пересекаются, с межеванием, и ты должен знать психологию людей, потому что зачастую отношения, связанные с наследованием, это конфликт интересов наследников. Если ты грамотно выстроишь отношения между наследниками, можно даже в суд не ходить и решить вопрос полюбовно, договариваясь с людьми.
Игорь Капустин:
Такого, наверное, не бывает.
Юлия Лоухина:
Бывает, и даже в суде. Несколько лет назад был случай, когда мы пропустили все сроки наследования, клиент пришел ко мне больше, чем через год с момента, как он пропустил срок принятия наследства. И мне удалось договориться, когда было четыре оппонента, было несколько умерших, наследование после наследников, очень интересный кейс. Мне удалось договориться, и мой наследник получил все, на что он имел право.
Игорь Капустин:
Язык отдельно стала учить?
Юлия Лоухина:
Нет, я начинала изучать китайский язык, у меня ребенок увлекается иностранными языками, любит все интересное, и мы начали изучать китайский язык по самоучителю, а на английской языке я иногда веду переговоры, когда у меня есть иностранные клиенты, в основном это поставщики. У меня был опыт работы с иностранными компаниями, с такой компанией, как Bosch Rexroth, голландская компания, занималась поставками оборудования в Россию для промышленного комплекса, и вела переговоры полностью на английском языке, даже умудрилась на 500 000 евро на тот момент сократить стоимость контракта, поторговаться с голландцами.
Игорь Капустин:
Значит, такому юристу можно доверять, ты универсальна по-своему.
Юлия Лоухина:
В определенной степени да, я рассматриваю комплексно все вопросы.
Игорь Капустин:
Но сейчас ты занимаешься именно ИЖС, загородная дача, или занимаешься всем?
Юлия Лоухина:
Я занимаюсь профильно, последние несколько лет очень широко занимаюсь сопровождением коттеджных поселков, строительством, сопровождением компаний, которые занимаются промышленным строительством, подряды в Санкт-Петербурге — это компании, которые в основном занимаются промышленным строительством либо общественными застройками (школы, паркинги), по всей России сопровождаю именно ИЖС. Сопровождаю сделки с недвижимостью, занимаюсь банкротством, это тоже интересная тема, но сейчас банкротство стало гораздо сложнее для юридических лиц, поэтому тема менее востребована, но востребована тема физических лиц, и ею я тоже занимаюсь, у меня есть партнерские программы по банкротству физических лиц. И арбитраж — оспаривание сделок, то есть общая юрисдикция, и отдельно есть узкое направление — это медицинское право, но там я узкопрофильно занимаюсь, и те специалисты, с которыми я работаю, меня знают и обращаются индивидуально, а так в последнее время стройка, потому что очень много споров, очень много сложных моментов, особенно когда строят частники, и еще бухгалтерский учет.
Игорь Капустин:
Поговорим про наследство, что это такое, когда им надо воспользоваться, а когда не надо?
Игорь Капустин:
Бывают ситуации, когда действительно не надо пользоваться наследственным имуществом. Наследование — это процесс, который возникает после того, как происходит смерть либо родственника, либо лица, который оставил завещание, для того чтобы другое лицо могло наследовать. Процесс наследования носит заявительный характер, то есть мы должны в течение 6 месяцев заявить о своих правах на наследуемое имущество. Если мы знаем о том, что человек умирает, то мы обращаемся до истечения 6 месяцев к нотариусу в регионе места смерти умершего лица, и мы можем обратиться к любому нотариусу. Например, если это Москва, то мы можем обратиться к любому нотариусу города Москвы, если Санкт-Петербург, точно так же, к любому нотариусу города Санкт-Петербурга, при этом имущество у наследодателя может быть в любой стране, в любом регионе, потому что имущество, которое находится за границей, мы тоже наследуем, не можем его вычеркнуть, но в данном случае здесь будет наследование по правилам той страны.
В любом случае смерть фиксируется здесь, документы получаются здесь, дальше они легализуются, и вступление в наследство происходит там же. Точно так же, как и с разделом имущества, имущество бывает разное, мы можем заниматься поиском имущества, если люди не знают, а зачастую родственники могут не знать о его наличии, но главное фактически вступить в наследование, то есть начать пользоваться имуществом как наследник и распоряжаться. Любое имущество, которым вы начали пользоваться, означает, что вы вступили в наследство. Если же вы ничего не делаете, даже не начинаете пользоваться имуществом и не вступаете в наследование, обращаясь к нотариусу, то вы можете утратить срок. До 6 месяцев с момента смерти человека нужно заявить свои права и вступить в право либо владения имуществом и пользование, либо обратиться к нотариусу. Лучше обращаться к нотариусу, это фиксируемый факт, то есть у вас уже будет открыто наследственное дело.
Игорь Капустин:
Бывает, обращаются к нотариусу, но не вступают в наследство годами. Это допустимо и есть какой-то пограничный срок не начинать пользоваться имуществом?
Юлия Лоухина:
Таких сроков нет, главное — в течение 6 месяцев заявить о своих правах и обратиться к нотариусу, нотариус фиксирует. После этого по истечение 6 месяцев нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Но это свидетельство можно получать, а можно и не получать, и точно так же можно свое право не регистрировать. Часто возникают ситуации с клиентами, которые находятся в состоянии банкротства, и они говорят: «Как бы мне забанкротиться, а потом получить наследственное имущество?» В этой ситуации они просто не оформляют свидетельство о праве на наследство и банкротятся, а потом будут оформлять свои права.
Игорь Капустин:
Это нарушение закона?
Юлия Лоухина:
Здесь нет нарушения закона, потому что в данном случае человек вправе оформить свое право. Но если это недвижимое имущество, то идет уплата налогов на недвижимое имущество, имущество есть, налог на него начисляется, но наследник еще не вступил в права, и здесь будет вопрос с точки зрения тонкостей налогообложения.
Игорь Капустин:
Когда он через 10 лет вступает в наследство, то за все эти 10 лет ему нужно будет заплатить налог?
Юлия Лоухина:
За все 10 лет никто не предъявит, потому что у нас есть сроки давности, и налоговые органы информацию о правах на недвижимое имущество получают из Росреестра. Пока нет регистрации, нет и основания для уплаты налога.
Игорь Капустин:
Мы разобрали общую ситуацию, что такое наследство, когда надо в него вступать. В советские времена организовывалось достаточно большое количество СНТ, дачных товариществ, и не всегда оформлялось право собственности, тем более в те времена, просто давали дачную книжку. В таких случаях можно вступить в наследство или эта собственность теряется?
Юлия Лоухина:
У нас не теряется право, если оно возникло, но здесь множество деталей. Бывают разные варианты предоставления земли, бывает, что они были в садоводстве, а бывает, что земля выделялась вне рамок садоводства, это два разных случая. Если мы говорим о так называемом «розовом» свидетельстве, это свидетельство о праве пользования землей, право пользования землей было нескольких типов, оно могло быть срочным, а могло быть бессрочным. Нужно очень внимательно смотреть на те документы, которые вы имеете от вашего умершего родственника. Если это свидетельство о праве временного пользования землей, предоставлялись в аренду участки сельхозземли, то эту землю вы точно не сможете оформить, поскольку она временная, аренда. Если же эти земельные участки предоставлялись в право бессрочного постоянного пользования либо даже в собственность, потому что такое тоже может быть указано в свидетельстве, в этом случае шансы на оформление наследства повышаются. Но практика очень разнообразна, и зачастую дела доходят до Верховного суда, потому что суды на местах, в регионах рассматривают достаточно узко, не всесторонне такие дела, не выясняют все обстоятельства дела. Но по последним разъяснениям пленума в 2012 году речь идет о том, что если такой документ есть и если собственник таким правом распорядился либо оформил документы, например, кадастровый учет и заявил свое право на этот участок, то наследники могут оформить свои права. Предполагается, что если в «розовом» свидетельстве не указано на каком праве, то значит, что участок предоставлен на праве собственности, и тогда собственник мог никуда не ходить, не оформлять, но здесь суды тоже рассматривают по-разному, и есть две позиции, в том числе Верховного суда. В одном случае суд говорит, что право есть, в другом случае суд говорит, что права нет.
Касательно СНТ, у нас за последние несколько лет было несколько изменений, новых законов, и поэтому все зависит от того, в какой период времени это оформлялось. Сейчас у нас действует 217 закон, до 2015 года был 66 закон. По 66 закону можно было стать членом СНТ в порядке наследования, не имея права собственности на землю. Сейчас стать членом СНТ можно, только если ты владеешь земельным участком, а земельным участком ты владеешь тогда, когда ты его унаследовал, а унаследовать можешь тогда, когда… Все обстоятельства мы рассматриваем в каждом конкретном случае, и в этом случае тоже можно получить свои права и унаследовать участок. Если участок не оформлен, но есть оформленный дом, то в этом случае участок будет оформляться автоматически, потому что можно заявить права на дом, и тогда участок будет поставлен на учет.
Игорь Капустин:
В любом случае у участка должен быть собственник — либо старое СНТ, либо завод.
Юлия Лоухина:
Были доли, кооперативы, выделялись по трудовому договору. Тут все зависит от того, какие действия предпринимал собственник. Если собственник заявил о своих правах, он включен в члены СНТ, если ему был выделен участок, он подал документы на приватизацию, то есть обратился в администрацию с выделом участка, в этом случае увеличиваются шансы на то, чтобы это наследство оформить.
Бывают такие ситуации, когда после отца наследует мать, после матери несколько сестер, братьев. За отцом членскую книжку получила мать, потом переписала на одну из сестер, сестра стала членом СНТ, она оформила документы на землю, а вторая сестра после смерти матери приходит и говорит: «А моя доля?» Мы начинаем поднимать документы — членство у сестры, документы на земельный участок на сестру, и ни о каком наследовании здесь речи не идет для второй сестры, время упущено. Поэтому ключевой момент — следите за своим имуществом, управляйте своим имуществом и оценивайте риски. Мы оцениваем риски на каждом этапе своей жизни.
Кейс, о котором я в начале рассказывала: собственник поругался с отцом, и он просто не хотел наследовать за ним вообще ничего: «Я не буду за ним наследовать». Жена пыталась его уговорить, потом они пришли к знакомому юристу, он говорит: «У тебя же дочь, тебе же ее выдавать замуж, ей нужна отдельная квартира, а у тебя двухкомнатная квартира в Санкт-Петербурге за отцом осталась. — Да, хочу». Пришли ко мне, я понимаю, что уже прошли все сроки, и мы стали смотреть фактически, что он делал: «Дачу красил». Начинаем смотреть документы — земельный участок на отца, а дача вообще на другом человеке, получается, красил чужую дачу. «Я возил машину в ремонт. — Давай документы. — А документов нет, я кэшем платил. — Что еще есть?» Начинаем смотреть квитанции, все квитанции оплачены уже после истечения срока для вступления в наследство. Но мы находим родственников, отец умер, за отцом наследовала жена отца, жена отца умерла, и за ней уже наследуют наследники, а там еще и наследственная трансмиссия случилась: один из них умирает, не успев принять наследство. У меня трое ненавидящих друг друга родственников, и тут появляется мой наследник, и мы уходим в судебный процесс.
Я начинаю со всеми договариваться. Две сестры говорят — без вопросов, пожалуйста, сын имеет право, а адвокат брата категорически идет в отказ, и в ходе процесса я начинаю дискутировать с самим братом: «Фактически это наследование за отцом моего доверителя, отец моего доверителя все это имущество приобрел, а ваша мать получила это в порядке наследования, поэтому было бы правильно с точки зрения совести, если бы получил мой доверитель». И тут этот мужчина встает и говорит: «Да у меня вообще нет претензий, пусть забирает все». Тут судья просыпается и говорит: «Прекрасно, значит, мы признаем иск?» Подпрыгивает адвокат и говорит: «Нет!» Судья: «Помолчите, пожалуйста, я разговариваю не с вами. Так что, мы иск признаем? — Я согласен». Адвокат: «Я должен объяснить своему доверителю. — Мы сейчас все объясним. Вы понимаете, что если вы признаете иск, то имущество фактически достанется наследнику? — Да, я согласен», — и признание иска всеми сторонами в процессе, мой доверитель получает половину квартиры, половину машины, половину участка в одном из элитных районов Санкт-Петербурга, дачу не получает, поскольку она оформлена на другое лицо.
Игорь Капустин:
То есть оформление наследства после срока принятия тоже возможно, просто нужно разобрать длинные цепочки.
Юлия Лоухина:
И найти фактическое вступление в наследство. Человек начинает пользоваться квартирой или дачей, платит налоги, взносы на содержание общего имущества садоводства, в этом случае он принимает это имущество как собственник, но бывает так, что долгов у наследодателя гораздо больше, чем имущества, и в этом случае выгодно наследство не принимать.
Игорь Капустин:
А куда уходит наследство, кому достается?
Юлия Лоухина:
Вопрос очень интересный, потому что с выморочным имуществом долги государство не забирает. Выморочное имущество — это имущество, которое остается после непринятия наследниками определенных очередей, то есть когда нет наследников, это имущество становится выморочным, то есть переходит в пользу государства. И здесь очень интересная история получается. Если ты наследуешь, то и долги в пределах стоимости того имущества, которое ты унаследовал, погашаешь ты. Ты получаешь имущество, но отдаешь его в счет долгов, поэтому здесь тоже нужно смотреть — а надо ли тебе таким образом поступать.
Игорь Капустин:
Прежде чем ты вступаешь в наследство, ты подаешь свое требование на наследство, и ты же можешь не знать о долгах.
Юлия Лоухина:
Ты можешь это выяснить, можно попробовать посмотреть на сайте судебных приставов, историю на сайте Арбитражного суда, может быть, наследодатель был банкротом, но если ты общаешься со своим наследодателем, предполагается презумпция того, что мы общаемся со своими родственниками, и когда люди пропускают срок, они начинают рассказывать истории про то, что мы не знали, он умер — такая история не работает, суды обычно говорят следующее: если вы не общались со своим отцом, или со своей матерью, или со своими близкими родственниками, то вопрос о том, что вы не знали, не уважительная причина того, по какой причине вы не приняли наследство. Но если вы находились в изоляции по какой-то причине, отбывали наказание, где у вас просто не было такой возможности, у меня был случай наследования дома и участка, было несколько смертей в ходе всех этих процессов, это жизнь, мы от этого не застрахованы. Был очень дорогостоящий участок и дом в Петродворце, под Петербургом, принадлежал этот объект отцу, у отца было два сына. Один из сыновей на момент смерти отца находился под следствием, он еще не был ограничен в свободе, не был вынесен приговор суда, он находился в следственном изоляторе. Нахождение в следственном изоляторе не освобождает его от незнания, более того, он знал о том, что отец умер, они с братом договорились, что брат оформит все имущество на себя, и потом, когда выйдет, он его заберет, поскольку у брата в этот момент были плохие отношения с супругой, и он не хотел, чтобы каким-либо образом что-либо из этого имущества в дальнейшем осталось в семье.
В итоге брат умирает в следственном изоляторе, и супруга спустя 2 года заявляет требования на наследуемое имущество дедушки от детей, при этом заявляет о наследственной трансмиссии, а наследственная трансмиссия — это когда родственник умер, наследник начал принимать, но не довступил в наследство. Но они пропустили срок после смерти отца, который составлял полгода, за отцом не вступили вовремя в права наследования и пытались доказать, что они пропустили срок вступления в наследство за дедушкой. Я говорю: «У вас наследственная трансмиссия, вы же знали». Тут они начинают вспоминать, адвокат понимает, что проигрывает дело, и говорит: «Нет, у нас по праву представления», — то есть умер раньше, чем узнал, он начинает новую версию, что отец не знал о смерти дедушки, потому что находился в следственном изоляторе. Я поднимаю законодательство, говорю, что они не были лишены возможности общаться, у них был и допуск, и встречи, это же не отбывание наказания, когда ограниченный объем. Они снова меняют версию и говорят, что фактически вступили в права наследования, получив дедушкин спортивный костюм, и начинают нам предъявлять в качестве доказательств фотографии. И судья начинает принимать это в качестве доказательства.
Игорь Капустин:
Если ты начал пользоваться хоть каким-то имуществом, ты вступил в права наследования, даже если не подал документально.
Юлия Лоухина:
И они начинают нам доказывать, что они пользовались спортивным костюмом, приводят свидетелей, и судья выслушивает каждого свидетеля, говорит: «Мне не нужны проблемы, мне не нужна отмена решения», — она начинает всех слушать, они пытаются доказать фактическое вступление, приводят свидетелей, которые говорят, что этот костюм положили в сумку, передали сыну. А кто-нибудь видел, что этот костюм доехал до получателя? И мне никто не смог доказать, что он доехал, версия провалилась. В итоге мы выиграли дело, имущество осталось за моим доверителем, то есть за сыном, так тоже бывает, когда родственники между собой договорились, а другие родственники хотят потом получить это имущество.
А спортивный костюм был с эмблемой сборной России борцов, и я говорю: «Вы понимаете, что этих спортивных костюмов миллион? Давайте тогда выделять ДНК, определять, что это дедушкин костюм, но это нужно вам, раз вы доказываете наследование». Это был смешной процесс, сторона поменяла трех адвокатов, потому что каждый адвокат заявлял новую версию, и мы дело слушали года полтора.
Игорь Капустин:
Друзья, надо просто следить за своим имуществом. Может быть, не ждать, пока ты будешь вступать в наследство, а рекомендовать писать завещание, пока все живы, здравы, договариваться в таком ракурсе намного проще и понятнее?
Юлия Лоухина:
Бессмысленная история, я не рекомендую писать завещание, я рекомендую распоряжаться своей собственностью уже при жизни, потому что если наследодатель хочет кому-то конкретному передать какое-то конкретное имущество и чтобы не было споров, то проще это имущество переписать. Здесь тоже возникает риск того, что родственник получит имущество и выгонит наследодателя из квартиры, такие вещи случаются, мы не можем их исключать, но тем не менее существуют такие договоры, как рента, оформление недвижимости, при этом человек сохраняет право проживания. Это можно прописать в договоре, то есть при сохранении права проживания в этой квартире, и если будет прописано при договоре купли-продажи, что на момент регистрации человек зарегистрирован, сохраняет право проживания до момента смерти, то это смягчает риски. Можно и в этом случае запретить пользоваться, закрыть дверь, поменять замки и снова судиться, но я стараюсь работать с доверителями, у которых правильно выстроены отношения. Я примерно понимаю, с кем мы имеем дело, обязательно общаюсь с каждым родственником и с психологической точки зрения срисовываю портрет этих людей, то есть я понимаю, можно в этой ситуации так сделать или нет. Но с завещанием ситуации еще интереснее, завещание можно переписывать хоть каждый день.
Игорь Капустин:
Есть же не только недвижимость, но и счета, деньги, некоторые вещи, многие не знают, что есть на самом деле, а оказывается, очень ценные, и когда ты поровну разделишь, то, может быть, это решит проблему скандалов и ругани после того, как человек умирает?
Юлия Лоухина:
Опыт показывает, что не решает, потому что если люди склонны к тому, чтобы скандалить и делить, они это будут делать, и после смерти они будут оспаривать завещание, будут доказывать, что человек, который писал завещание, был в невменяемом состоянии.
Игорь Капустин:
С одной стороны, соглашусь, с другой стороны, мне кажется, не так просто его оспорить, или легко отменяется?
Юлия Лоухина:
Отменяется не легко, это одна из самых непростых категорий, но мы же не знаем, какая ситуация, потому что медицинские сведения имеют закрытый статус, и даже родственники не знают, стоит на учете или нет. У меня была ситуация, когда бабушка стояла на учете в ПНД, об этом никто не знал, и таким образом завещание было оспорено, поскольку было установлено, что бабушка не отдавала отчет своим действиям. Но в другом случае, когда бабушка стояла на учете в ПНД, проанализировали всю информацию, и суд установил, что она была способна отдавать отчет своим действиям, и то, что она стояла на учете, еще не означает, что она была не в состоянии в тот момент времени отдавать отчет своим действиям. У нас судебная система основана на принципе хоть и состязательности и беспристрастности, но есть еще один принцип — внутреннее убеждение судьи, и в зависимости от мастерства спикера применимые нормы иногда могут быть в твою пользу. Очень часто, если ты не владеешь картиной, многие юристы приходят в процесс иногда неподготовленные, судья начинает задавать вопрос, а человек просто не знает, как ответить, поскольку он же не имел этих отношений. И судья видит, когда человек держит позицию, когда может обосновать свою позицию, еще и нормами это подтверждает, то судья будет вставать на сторону той стороны, которая доказала в процессе свою позицию.
Игорь Капустин:
Насколько опасны или наоборот, защищены сделки, когда покупаешь дом или квартиру права собственности по наследованию? Возможно ли их откатить назад или они уже железобетонные?
Юлия Лоухина:
У нас можно все откатить назад, поскольку очень часто, во-первых, меняется законодательство, во-вторых, вопрос момента, когда ты узнал о нарушенном праве, если право было нарушено, кто задействован в этих историях. Если интерес государства, есть имущество, которое может быть изъято в результате того, что оно было получено преступным путем, то покупателей у наследников может и не спасти, это имущество могут изъять, поскольку в данном случае приоритет будет иметь уголовный закон. Если же ты проверяешь историю сделки, наследование больше 10-15 лет, то здесь уже все сроки исковой давности прошли, и если это имущество оформлено правильно, то здесь риски минимальны.
Но мы смотрим покупателя — может быть, у покупателя ситуация не очень, с наследуемым имуществом все в порядке, а у покупателя банкротное состояние, и тогда смотрим, по какой цене продаем имущество, мы смотрим историю сделки, состояние продавца, каким образом это имущество приобреталось наследодателем, я стараюсь смотреть всю цепочку максимально. Мне хоть и говорят, что мы 15 лет уже владеем, а я говорю — давайте посмотрим вашу приватизацию, что там было, потому что зачастую в ходе приватизации имущества некоторые лица просто выпали из нее, и они могут заявить права проживания в этом объекте, право собственности, но они сохраняют право проживания в этом объекте пожизненно, и тут уже не будут работать законы выселения не собственника, то есть собственник может выселить таких людей, кто не выписался, но если человек при приватизации имел право на участие, но не участвовал по каким-то причинам, такое тоже бывает в практике, то этот человек будет сохранять право проживания, ты получаешь эту квартиру или объект с жильцом. Каждую ситуацию нужно смотреть в разрезе.
Игорь Капустин:
Человек получает наследство, он находится в браке, это наследство только одному члену семьи или на всю семью?
Юлия Лоухина:
Личным имуществом является имущество, которое получено в порядке наследования, дарения, это к вопросу о том, если папа или мама хотят распорядиться имуществом, но хотят, чтобы это имущество было только у одного члена семьи, то они могут подарить это имущество, потому что если они его продают, то это уже имущество, приобретенное в период брака, то есть все, что наследуется, и все, что дарится — это личное имущество, все, что унаследовал один из супругов, это его личное имущество. Но если он это что-то унаследуемое продал, и денежки попали на расчетный счет, это общее имущество.
Если идет цепочка сделок, и происходит отчуждение этого имущества с целью вложиться в другую квартиру, здесь мы смотрим, и доля этого собственника в этой квартире будет равна объему вложенных средств от наследуемого имущества и в остальной части половина. Но здесь лучше сразу договариваться, потому что когда оформили квартиру на обоих в равных долях, потом будет очень сложно выделить эту большую долю. Поэтому если вкладывается квартира, которая наследовалась, я рекомендую сразу эту долю прописывать на того собственника, который вкладывает. Это сложность брачных отношений, но для этого и существуют брачный договор и договоренности.
Игорь Капустин:
Не зря в импортных фильмах у каждой семьи есть свой адвокат, который ведет свою семью, и он знает, что происходит. У меня возник вопрос — у семьи есть какое-то имущество, и в это имущество вкладывались папа, мама, брат, сестра. Брат вкладывается в определенное имущество родителей, и он претендует оставить это имущество. К примеру, я своим родителям купил квартиру за свои деньги, но у меня есть сестра, родители говорят — как нас не станет, ты это все заберешь, сестра говорит, что претензий не имеет. Когда не станет родителей, сестра претендует на это имущество, и ты уже никак не докажешь, что ты приобретал это, потому что оформлено на родителей, придется делиться, а если это через завещание?
Юлия Лоухина:
А если через завещание, то если сестра не находится на иждивении, не нетрудоспособная, не лицо, которое имеет право на обязательную долю в наследовании, то тогда по завещанию будет приобретать только один человек.
Игорь Капустин:
При желании она может попробовать это завещание оспорить.
Юлия Лоухина:
Для оспаривания нужно понимать, что ты оспариваешь, если нет оснований, то это работа ради работы. Есть такие юристы, которые могут это взять и сказать: «Раз вы хотите, пойдем», — потому что по закону об адвокатуре нельзя давать гарантии клиенту. А раз нет гарантий, то мы не знаем, какова будет вероятность рассмотрения спора, а вдруг получится доказать.
Игорь Капустин:
Получается, завещание либо дарственная — это рабочая история, в таких случаях будет тяжело доказать обратное.
Юлия Лоухина:
Сложнее, в этой ситуации лучше так. Завещание — это наследование, а вот с дарственной история сложнее. Возвращаясь к вопросу о банкротстве, дарственную оспорить в банкротстве гораздо проще, чем куплю-продажу.
Игорь Капустин:
Сразу возникает подозрение, что ты это делал специально.
Юлия Лоухина:
Недавно была ситуация, коллега консультировалась: «Сроки же давности существуют в банкротстве? — Конечно, и в оспаривании сделок», — там и год, и три, если ничтожная сделка, то применение последствий будет ничтожной сделки, и ситуация такая — папа подарил дочке квартиру, а спустя 10 лет забанкротился, и сейчас арбитражный управляющий оспаривает эту сделку дарения, и суд принимает.
Игорь Капустин:
Это законно?
Юлия Лоухина:
Суд обязан принять, и если сторона не заявит о пропуске срока исковой давности, то это можно оспорить. У меня сейчас идет достаточно интересный кейс в Крыму. Через жилищно-строительный кооператив построили объект, многоквартирный жилой дом на земельном участке, 50 собственников, и жилищно-строительный кооператив в 2023 году признали банкротом, и арбитражный управляющий оспаривает все 50 сделок по приобретению людьми этих объектов, то есть люди строили, вносили паи. Арбитражный управляющий оспаривает не сделки, он оспаривает протокол, который вообще не является основанием для приобретения права собственности, и в качестве последствия просит людей лишить права и аннулировать запись в Росреестре. И суд это принял, дело рассматривается, каждый человек вынужден нанять адвоката, юриста либо отмалчиваться, потому что не знает, что делать, и если не будет заявлено о пропуске срока давности, мы не знаем, как суд будет рассматривать этот процесс. Я не вижу правовых оснований, потому что если это жилищно-строительный кооператив, есть выплата пая, значит право собственности возникает на этом основании, а не на основании какого-то протокола. Но человек идет этим путем, и я подняла судебную практику, нашла несколько кейсов, где оспаривали протоколы, в результате аннулировали право собственности.
Игорь Капустин:
Конкурсный управляющий — это отдельная каста, я общался с такими людьми, спрашивал: «Есть же вещи по совести, есть по закону. — Я обязан делать определенные шаги, и здесь идет в разрез с совестью, это так не работает».
Юлия Лоухина:
То же самое, как в уголовном праве адвокат обязан защищать человека, который нуждается в защите, и тут мы не говорим о совести.
Игорь Капустин:
Если человек хочет продать имущество, но по тем или иным причинам не может вступить в наследство, он может продать это имущество, чтобы новый владелец стал полноценным собственником?
Юлия Лоухина:
Начнем с того, когда возникает право на имущество у наследника. Право на имущество у наследника возникает с момента принятия этого наследства. Если принял, он должен оформить документы, потому что в противном случае, если мы говорим о недвижимом имуществе, а если мы говорим о недвижимом имуществе, его никто не учитывает, можешь распродать все что хочешь, а если мы говорим о движимом имуществе, то пока не будет записи в Росреестре о том, что наследник является правообладателем, никакой сделки не будет.
Можно поступить другим путем — заключить с наследником предварительный договор купли-продажи этих вещей, этого имущества, например, земельного участка и дома, и заключить с ним договор об оказании услуг, на основании которого ты возьмешь доверенность и пойдешь за наследника оформлять его права, но сначала нужно стать правообладателем.
Игорь Капустин:
А если этот наследник банкротится?
Юлия Лоухина:
У такого лучше не покупать, потому что вероятность того, что сделка будет оспорена, очень высока, ибо продажа имущества, которое является ликвидным и может составлять конкурсную массу, будет означать как преимущественное удовлетворение требований одного из кредиторов, то есть это продажа явно с целью слить это имущество, я бы не советовала совершать такие сделки. И если нет свидетельства о праве собственности, нет записи в ЕГРН, значит нет и права. Если вы пытаетесь таким образом купить — давай куплю, потом договоримся, — то вы рискуете остаться без имущества. В этом случае можно заключить предварительный договор купли-продажи и договор об оказании услуг, но если вы будете ждать момента, когда он забанкротится, хорошо, а если заключили договор в процессе банкротства, то это в определенной степени мошенничество и попытка получить это имущество обходным путем в ущерб других кредиторов, вывод имущества.
Игорь Капустин:
Таких сделок не может быть?
Юлия Лоухина:
Не может быть, поскольку основания у правообладателя какие — купил то, не знаю что? А как он купит, если нет записи в реестре? Когда мы совершаем сделку, мы проверяем выписку из ЕГРН. Сейчас сделать это стало сложнее, ее может заказать либо нотариус в случаях, если это связано со спором, либо сам собственник. О'кей, собственник берет, а там нет записи. А если этот земельный участок еще и не оформлен, еще и на наследодателя нет этого свидетельства, мы же понимаем, что такое может случится, или участок имеет кадастровый номер, но этот номер был временный и сейчас его не существует.
Игорь Капустин:
Раньше не было кадастровых номеров, и на сегодняшний момент время от времени появляются такие бумаги, я буквально недавно видел, и сейчас разбираемся, как это имущество приобрести правильно. Что с таким делать, сначала приводить в порядок по текущему законодательству, а потом проводить сделки?
Юлия Лоухина:
Естественно, если это наследодатель, у которого участок без регистрации, то мы смотрим все предыдущие моменты: на каком праве был предоставлен, как был предоставлен, какие действия совершал, не совершал, идем в суд, устанавливаем право собственности на основании наследования, идем в Росреестр, регистрируем право, после этого совершаем сделку. Мы можем оценить перспективу, смотрим на этот объект и говорим клиенту, что здесь 50/50: вы можете потратить свое время, потратить свои нервы, внести задаток, но суд может нам отказать с вероятностью 50%. Клиент говорит: «Окей, я понял, я все равно иду», — или: «Нет, я не буду тратить время, деньги, не буду рисковать», — клиент должен понимать перспективу этого спора.
Игорь Капустин:
Когда несколько наследников, имущество делится по долям, здесь приобретать недвижимость можно, только когда все эти доли собраны?
Юлия Лоухина:
Не только когда доли собраны, но еще и когда право собственности оформлено. Можно разделить, они могут отказаться в пользу какого-то из наследников, тогда один получит этот объект, но пока наследник не вступит в права наследования и не оформит свидетельство о наследстве на недвижимое имущество, они между собой не могут его разделить. Бывает три квартиры, три наследника, мы можем каждому из наследников определить в качестве наследуемого имущества квартиру, они могут разделить это между собой, но сначала получение свидетельства о праве на наследство, где у каждого будет по 1/3 доли, и только потом соглашение либо о разделе, либо судебное соглашение. На движимое имущество можете поделить как хотите.
Игорь Капустин:
А как делятся доли, тоже через суд?
Юлия Лоухина:
У наследников доли равные.
Игорь Капустин:
Я не хочу продавать долю, а кто-то хочет, как тут работает?
Юлия Лоухина:
Заставить кого-то что-то продать очень сложно. Можно попробовать продать долю в праве на имущество. Если в имуществе можно выделить долю в натуре, например, земельный участок достаточно большой площади, если мы можем из этого участка выделить два участка, чтобы была соблюдена минимальная площадь по требованиям к земельному участку, то мы можем потребовать в суде выдел своей доли в натуре, а дальше этот участок разделить и продавать как отдельные земельные участки либо договариваться.
Игорь Капустин:
Самое основное, что я услышал, что нужно договариваться. Основную мысль, которую я из этого вынес, что нужно следить за своим имуществом и обращаться к профессионалам, людям, которые тебе подскажут, разберут все твои нюансы, документы и скажут, как правильно действовать.
Юлия Лоухина:
Я советую иметь семейного юриста, который как минимум будет знать, к кому вас направить, если не может решить вопрос сам.
Игорь Капустин:
Уважаемые зрители, в эфире была передача «ProНедвижимость с Игорем Капустиным», у нас в гостях была Юлия Лоухина, юрист по строительству, имущественным и земельным спорам. До новых встреч.