Александр Державин:
Добрый день, в эфире «Я в деле!», с вами Александр Державин, и тема сегодня нашего эфира – юрист в сфере недвижимости, вопросы и ответы. Как купить квартиру и не оспаривать сделку, и почему проверка документов является ключевым моментом при покупке квартиры – на эти и многие другие вопросы мы сегодня поговорим с юристом в сфере недвижимости с более чем 10-летним опытом работы и юристом агентства недвижимости Life Drive Альбиной Галиуллиной. Первый вопрос – при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке какие самые распространенные вопросы от покупателей и продавцов?
Альбина Галиуллина:
Для покупателей это прежде всего безопасность сделки, сейчас масса случаев, о которых говорят в том числе СМИ, о мошеннических действиях, это черные риэлторы, непонятные схемы, когда покупатель приобретает квартиру, но впоследствии лишается и денег, и квартиры. Многие напуганы, стараются быть более осторожными и предусмотреть все случаи, чтобы такого не случилось. А для продавца безопасность также важна, но в том плане, что он хочет точно быть уверенным, что он получит денежные средства за свою квартиру, и один вопрос, который также их волнует, это налоги, как не платить налог при продаже недвижимости либо как его уменьшить. Но в случае безопасности все равно больше всех рискует покупатель, поэтому на него налагается ответственность по проверке всех документов, то есть он должен сам проверить прописанных лиц, он должен проверить продавца на предмет задолженностей и рисков, поэтому покупатель рискует больше.
Александр Державин:
Высока ли цена ошибки, если сам приобретатель жилья совершает эту сделку, не обращаясь к Вам как к юристу?
Альбина Галиуллина:
Последствия могут быть от самых незначительных, это просто приостановка сделки в Росреестре, когда договор неправильно составили, не обратились к специалисту, до самых неприятных, когда сделка может быть оспорена, человек лишился квартиры и не может получить еще и деньги за квартиру назад, потому что у нас это работает очень сложно, через судебных приставов что-то получить. Поэтому не советую самостоятельно выходить на сделку, в данном случае вам хорошо всегда поможет риэлтор и юрист в сфере недвижимости.
Александр Державин:
Если вы покупаете или продаете квартиру, самостоятельные импровизации здесь просто недопустимы, потому что очень высока вероятность потерять время, а самое главное деньги и возможности. Поэтому сегодня мы общаемся с юристом в сфере недвижимости и отвечаем на все волнующие вопросы. Когда я готовился к эфиру, изучал, какая тема самая распространенная, и узнал, что несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, оказываются камнем преткновения при совершении этой сделки, почему?
Альбина Галиуллина:
Во-первых, потому что несовершеннолетние – это у нас особая категория граждан, которая находится под особой защитой государства, то есть государство следит за тем, чтобы их права и интересы не были нарушенными. И при продаже недвижимости всегда можно с двух сторон смотреть, то есть что делает покупатель – он заказывает архивную выписку из домовой книги, он убеждается, что есть прописанные лица, и здесь он просто ставит условия, что должны быть все выписаны до сделки, его задача маленькая, главное проверить все заранее до сделки на этапе планирования. С точки зрения продавца здесь на него и налагается вся ответственность по снятию с учета таких лиц. Если простая ситуация, то есть сами родители собственники, также у них прописаны дети, это все решается без проблем, родители выписываются сами, выписывают ребенка. Но бывает ситуация, когда дети прописаны, их родители не являются собственниками, но суть в том, что местом проживания ребенка до 14 лет считается место проживания родителей, и он не может быть прописан отдельно от них, его нельзя выписать в никуда, его нельзя выписать без согласия родителей. Вот здесь и начинаются часто конфликты сторон, когда собственник квартиры просит выписаться, родители не соглашаются, потому что им некуда просто выписать ребенка. Единственный способ решить – это только судебный порядок, обращаться в суд.
Александр Державин:
Давайте разберем следующую ситуацию, если есть недееспособный собственник квартиры, что делать в этом случае?
Альбина Галиуллина:
Для начала отмечу, что недееспособного гражданина может признать только суд на основании соответствующего заключения, после вступления в силу решения суда суд обязан уведомить об этом органы опеки, все дальнейшие сделки, которые могут быть сделаны недееспособным, делаются только с согласия опеки. Но рисков меньше, потому что есть опека, их согласие, не так страшно, но гораздо более распространенная у нас ситуация, когда собственник не признан недееспособным, но при этом он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, например, и это огромное раздолье для мошеннических действий. Куча случаев, когда квартиру продает лицо с психическим расстройством, в дальнейшем такая сделка признается недействительной, покупатель теряет и квартиру, и деньги. Масса случаев, когда это делается специально, то есть сами родственники, заинтересованные лица в день сделки обращаются в медцентр, говорят о том, что жалуются на состояние здоровья, на настроение, агрессию своего родственника, в суде на это обращают внимание, и сделка признается недействительной. Поэтому это очень опасная ситуация, и как себя можно обезопасить – пригласить на сделку врача-психиатра, который подтвердит, что в момент сделки он отдавал отчет в своих действиях, но я это говорю для тех случаев, когда вы знаете, что он состоит на учете, но вас привлекает низкая цена квартиры, потому что такие квартиры, как правило, продаются по заниженной стоимости. Если вы все-таки решили рискнуть, то с врачом-психиатром, и то это полностью не может вас обезопасить, поэтому такие сделки не советую проводить вообще.
Александр Державин:
Разберем один случай, когда собственником является владелец, который находится в местах лишения свободы.
Альбина Галиуллина:
Такая ситуация редко встречалась в моей практике, буквально один-два раза, и тут тоже можно рассматривать с точки зрения продавца и покупателя. Покупатель говорит: хочу, чтобы вы сняли всех с учета, обеспечили мне юридически чистую квартиру. А с точки зрения продавца, почему обычно снимают таких с учета, перерасчет коммунальных платежей может быть, потому что за прописанного человека продолжают начисляться, либо продажа квартиры. Самый лучший способ решить этот вопрос – это мирно урегулировать, договориться с заключенным, чтобы он написал заявление самостоятельно, и его через нотариуса направляют в МВД, в противном случае опять только судебный порядок, по-другому никак этот вопрос не решить. Суд снимет его с учета, если он не собственник, не имеет права пользования, то возможно.
Александр Державин:
Какое отношение к этой теме имеет материнский капитал?
Альбина Галиуллина:
Риск покупки квартиры, при которой использовался материнский капитал, сводится к тому, что держателем сертификата, матерью как правило, не исполняется обязанность по выделению долей детям. Это случается как специально, так и неумышленно. Большинство сделок сегодня на рынке делается с помощью ипотеки, покупается с помощью ипотечных средств, и обязанность наделить детей долями возникает в течение полугода после погашения задолженности. Ипотека у нас 10-15-20 лет, человек может просто забыть, что нужно ребенка наделить долями. В случае, если такого не сделать, сделку также можно признать недействительной. Почему забывается и такие случаи происходят, потому что у нас нет какого-то конкретного процесса, который бы регулировал все это, у нас либо проверят, либо не проверят, повезет, не повезет, то есть прокуратура может проверить, а может оставить без внимания. Поэтому риски здесь тоже большие, в суд может подать даже сам ребенок по достижении 18-летнего возраста с жалобой о том, что на него не была выделена доля, либо супруг, на которого не выделилась доля. Для безопасности всегда советуем запросить справку из пенсионного фонда о материнском капитале.
Александр Державин:
Какие риски есть при покупке приватизированной квартиры? Вы говорили, что у нас ипотека уже более 15 лет, программа по приватизации уже более 25 лет, в 1990-е годы начался процесс приватизации квартир, и что делать, если выясняется, что квартира приватизирована и в этой приватизации принимает несколько участников?
Альбина Галиуллина:
Основной риск приватизации связан с отказниками от приватизации, то есть члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации, сохраняют за собой право пользования и проживания в таком помещении. Массы случаев, когда пытаются несовершеннолетнего ребенка не пустить в приватизацию, родители сами его выписывают по другому адресу, оформляют квартиру на свое имя, при этом права и интересы ребенка нарушаются, в таком случае он сам имеет право в дальнейшем подать в суд и признать сделку недействительной. Для того чтобы это выявить, нужно заказывать обязательно архивную выписку из домовой книги, внимательнейшим образом изучить все документы, то есть это договор передачи, смотреть кто имел право на приватизацию, кто в итоге отказался от приватизации. Если у нас есть отказник, который прописан в этой квартире, даже с переходом права собственности на другое лицо выписать его невозможно даже через суд, только если он добровольно снимается с регучета, в таком случае он утрачивает свое право пользования, по-другому никак, поэтому здесь надо быть предельно внимательными.
Александр Державин:
Тогда хотелось бы разобрать такой случай, когда собственник пожилой, ему 80-85 лет, просто недавно был такой случай про известную народную артистку, которая оформила дарение, не будем говорить имена, но я думаю, зрители понимают, о ком идет речь, и это была популярная история, по всем первым каналам она прошлась. Что делать в случае, если человек пожилой и как с таким пожилым человеком совершать сделку купли-продажи на вторичном рынке, чтобы потом не было какого-то отката?
Альбина Галиуллина:
Самым уязвимым местом здесь является вменяемость продавца, в дальнейшем сделка может быть оспорена на основании того, что он может сам сказать, что я не отдавал отчет о своих действиях на момент подписания договора. В суде обязательно проводится судебная экспертиза по выявлению того, насколько человек отдает отчет своим действиям. И самые главные факторы, чтобы обезопасить себя, это сделать нотариальную сделку, то есть нотариус в данном случае выступает своего рода свидетелем данной сделки, он удостоверяется сам о том, что продавец понимает, что он делает, он осознает последствия такой сделки, что будет, он задает ему вопросы, и потом только подписывается договор. В дальнейшем судебном разбирательстве такой нотариус обязательно будет выступать свидетелем, и это железный аргумент в пользу покупателя.
Еще способ обезопасить себя – это пригласить врача-психиатра, который на момент сделки делает свое освидетельствование, дает заключение, и это неоспоримый аргумент, что продавец прекрасно понимал свои действия. Если дело дойдет до суда, суд ведь рассматривает не общее его психическое состояние, а именно на момент подписания договора купли-продажи, раз у него нет каких-то заболеваний. Если в момент есть какой-то свидетель, врач-психиатр либо нотариус, можно такую сделку сделать.
Александр Державин:
Дорогие зрители, я хочу вам напомнить, что сегодня тема нашего эфира – юрист в сфере недвижимости, вопросы и ответы. С Альбиной Галиуллиной, юристом в сфере недвижимости, мы разбираем самые острые, самые актуальные вопросы, которые связаны с темой покупки квартиры на вторичном рынке.
Возвращаясь к теме ипотеки, если квартира в ипотеке, какие здесь риски, можно ли вообще продать квартиру, которая в ипотеке?
Альбина Галиуллина:
Скажу сразу, что можно, но здесь есть условие – пока она в ипотеке, на это требуется согласие залогодержателя, то есть если ипотека, то залогодержатель – это банк. Проверить есть ли какое-то обременение в ипотеке может сам покупатель, заказв выписку из единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости, там будет указано в ограничениях, что есть ипотека.
Такие сделки проводятся сейчас очень часто, это распространенная ситуация. Есть несколько способов, когда сумма всего долга гасится за счет собственных средств покупателя, то есть делают предварительный договор, передают средства, но ситуация не всегда безопасная для покупателя, потому что никто не согласится предварительно как предоплату отдать несколько миллионов рублей, при этом понимать, что в случае отказа продавца от сделки придется долго судиться, это судебные тяжбы, дополнительные расходы, нервы, это не очень любят. Обычно идут на такое, когда остаток долга совсем небольшой.
Второй способ – это уже с погашением ипотеки во время самой сделки, это самый безопасный способ, здесь денежные средства перечисляются непосредственно на счет кредитования, и практически одновременно подписывается договор купли-продажи. И есть еще схема, когда покупатель так же приобретает квартиру в ипотеку, то есть он берет ипотеку и гасит ипотеку продавца. Все это обычно делает банк, и здесь нужен опытный риэлтор, который поможет вам совершить такую сделку, очень много документов, много тонкостей, поэтому здесь вам нужен будет помощник, именно риэлтор. Юрист проверяет безопасность, дает гарантию, что в дальнейшем сделка не будет оспорена, что в дальнейшем вы не лишитесь своей квартиры, а риэлтор необходим для тех, кто не имеет опыта при регистрации, не знает, как это делать, какие документы нужны, и риэлторы – это холодная голова, которая всегда поможет, всегда будет рядом.
Александр Державин:
Именно поэтому Вы работаете в агентства недвижимости Life Drive в команде с риэлтором.
Альбина Галиуллина:
Есть профессионалы своего дела, и я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. У риэлторов есть какая-то юридическая база, они знают некоторые моменты, что нужно запросить, но при этом именно юридической практики и знания, как это дело в дальнейшем будет решаться в суде, у них нет. Юрист здесь также необходим, здесь партнерские отношения.
Александр Державин:
Мы с Вами разобрали 8 случаев, которые связаны с куплей-продажей квартиры на вторичном рынке, точнее, с приобретением, у нас больше вопросы сейчас касались не продавца, а приобретателя. Есть какие-то темы, которые мы еще не светили, и если вдруг наш зритель решит покупать квартиру самостоятельно, то что он может не знать, а это можете знать Вы как юрист, специалист в сфере недвижимости?
Альбина Галиуллина:
Рисков огромное множество, это может быть запрет регистрации, например, продавец может в свое время подать заявление о невозможности госрегистрации без личного участия правообладателя, и если такую сделку предлагают сделать по доверенности, она не пройдет, мошенники тоже пытаются так сделать, попросят заранее деньги передать, поэтому тоже надо заказывать заранее документы. Это ограничения, обременения на самом объекте, нужно проверять обязательно самого продавца на предмет банкротства, его долгов. При совместных сделках должно быть обязательно согласие супруга, поэтому на самом деле рисков огромное множество.
Александр Державин:
Банкротство продавца – это что значит? Я знаком с понятием юридического банкротства, а тут о банкротстве физических лиц идет речь. Можно ли физическое лицо признать банкротом?
Альбина Галиуллина:
Да, эта практика сейчас активно используется, гражданин может признать себя банкротом сам либо его может признать банкротом налоговая организация либо кредитор. При долге 500 тысяч, именно просроченной задолженности гражданин обязан объявить себя банкротом, он обязан инициировать эту процедуру. Его право при меньшем долге это сделать, для того чтобы налоговый или иной орган признал его банкротом, подали заявление. Необходимо, чтобы у него имелись задолженности 500 тысяч и три месяца просрочки задолженности, неоплаты, это признается.
Чем это опасно для сделки? Если гражданин признается банкротом, сделки, которые совершались им в течение трех лет до признания его банкротства, могут быть оспорены, необязательно будут оспорены, но могут быть. Здесь опять-таки должны быть какие-то определенные факторы. Эта сделка, например, проходила по заниженной стоимости, либо сделка между родственниками, либо когда у него уже имелось достаточно большое количество долгов, и он произвел отчуждение, вот это может заинтересовать арбитражного управляющего, и сделка может быть оспорена. Поэтому всегда при проверке недвижимости я проверяю собственника на суды, арбитражный суд, суды общей юрисдикции, мировой суд, то есть любые судебные дела в отношении него, проверяется служба судебных приставов и какие исполнительные производства на сегодняшний день у него имеются, проверяем непосредственно банкротство, инициирована ли процедура в отношении него. Если долгов слишком много, это тоже повод задуматься и, возможно, даже отказаться от сделки.
Александр Державин:
А если дело находится у приставов, уже состоялся судебный процесс, вынесено заключение суда, и приставы должны будут наложить арест на эту квартиру, как узнать, через какой орган Вы это узнаете?
Альбина Галиуллина:
Арест накладывается не всегда, арест накладывается только в том случае, если долгов уже набралось такое огромное количество, когда целесообразным будет продать недвижимость, в таком случае кредитор одновременно с иском подает заявление об обеспечении иска и наложении запрета на регистрационные действия. Квартира стоит под запретом, ее нельзя продать, чтобы он не избавился от своего имущества для непогашения долгов, и когда у него уже набирается достаточное количество долгов, квартиру могут забрать, могут наложить арест и продать с торгов.
Александр Державин:
Такой интересный случай мне известен из жизненного опыта, когда супруги продают квартиру, но они уже не живут, они официально в браке, один супруг где-то далеко, а супруга решила продать квартиру. В этом случае, я так понимаю, нужно согласие супруга.
Альбина Галиуллина:
У нас имущество, приобретенное в период брака по возмездной сделке, считается совместно нажитым, то есть если квартиру подарили, если он ее получил в наследство, она не делится, она не входит в общую массу, это является имуществом одного из супругов кому оно передано. Но если они ее купили вместе в браке, пусть даже кто-то один, тем не менее считается совместно нажитым, и для регистрации и отчуждения такой сделки необходимо получить согласие второго супруга. Неполучение такого согласия чревато отменой сделки через суд, признание ее недействительной.
Александр Державин:
То есть квартира даже может быть продана владельцем, но потом выясняется, что где-то далеко жил супруг, он приехал, не знал, и он может отозвать и оспорить эту сделку.
Альбина Галиуллина:
У нас многие продавцы, граждане находятся в некотором заблуждении. Считается так, у нас общий срок исковой давности 3 года, после развода многие считают, что раз в течение 3 лет супруг или супруга не подали заявление на раздел имущества, квартира на мне, никто не подал заявление, я могу с ней делать что хочу и согласие мне не нужно, не подал заявление – значит не претендует, и продают квартиру. Но у нас срок исковой давности начинает течь не с момента расторжения брака, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Может пройти 5 лет, супруг приезжает, если он где-то далеко находился, он знает, что у них была совместная квартира, они ее не делили, ничего с ней не делали, и внезапно она оказалась проданной. Конечно, у него возникает право оспорить эту сделку, потому что его согласие не было получено, и таким образом суд восстановит ему срок, потому что он не знал.
Александр Державин:
Брачный договор какое имеет отношение к этой теме, к этим рискам?
Альбина Галиуллина:
Если есть брачный договор, то там уже прописывается режим владения. Имущество, записанное на имя конкретного супруга, является его собственностью и не делится при разводе, если есть брачный договор, согласие не требуется, если там прописан весь режим владения.
Александр Державин:
То есть брачный договор регулирует эту тему и выводит из сферы рисков. Я знаю, что Вы подготовили чек-лист, который объединяет все темы, которые мы озвучили, и при подготовке к эфиру я познакомился с этим чек-листом и подумал, насколько удобно приобретателю иметь такой чек-лист, в котором собрана вся ключевая информация. Поэтому, дорогие зрители, предлагаю вашему вниманию, давайте посмотрим этот чек-лист и пройдемся по всем пунктам. Обратите внимание, что он подготовлен профессионалом юристом в сфере недвижимости. Альбина, прокомментируйте его пункты. Проверка паспорта собственника – почему именно этот пункт Вы решили поставить самым первым?
Альбина Галиуллина:
Бывали случаи в практике, когда по какой-то причине подавались старые паспорта. Я больше чем уверена, что это невнимательность, то есть у гражданина в любом случае должен быть на руках только один паспорт. Бывает такое, что люди теряют паспорт, восстанавливают и не сдают старый. Я делаю договор купли-продажи и вижу, что паспортные данные старые, я проверяю паспорт на сайте и вижу, что он изъят, уничтожен или недействителен, а при этом человек мне его подает, это тоже очень важно и грозит приостановкой в органах Росреестра. Ни в коем случае не думала, что это можно сделать осознанно, это легко проверить, но тем не менее для уменьшения рисков в плане регистрации лучше все посмотреть. Внимательно смотреть соответствие паспортных данных в паспорте, в документе на квартиру, в документах-основаниях, то есть тоже надо убедиться, что одно и то же лицо везде фигурирует.
Александр Державин:
Второй пункт – проверка документов-оснований, соответствие паспортных данных и прописанные лица.
Альбина Галиуллина:
Документы-основания – это документ, на основании которого человек стал собственником, это может быть договор купли-продажи, договор уступки, долевого участия, договор передачи приватизации, это дарение, наследство, то есть почему человек стал собственником, что он сделал, для того чтобы стать собственником. И уже исходя из документов-оснований мы дальше начинаем копать, что нам нужно. Если это дарение, мы проверяем, как давно оно было совершено, мы проверяем бывшего собственника, если это совсем свежие дарения, проверяю также и бывшего собственника на предмет дееспособности, на предмет судов, а вдруг он подарил и в дальнейшем признает себя банкротом. Исходя из того, какой документ основания, нужно уже дальше строить план проверки. В рамках одного разговора это все рассказать невозможно, потому что тема очень обширная, каждый случай разбирается детально, основательно и каждый случай индивидуален.
Александр Державин:
Следующий пункт – проверка ЕГРН.
Альбина Галиуллина:
Его может предоставить ЕГРН, это выписка из единого государственного реестра недвижимости, его может предоставить сам продавец, но бывает, что данные устаревшие, поэтому я советую покупателям в любом случае самим заказать ЕГРН и посмотреть, там есть графа ограничения, обременения, то есть они сами увидят. Бывают запреты регистрации в связи с огромным количеством долгов, бывает запрет регистрации без присутствия собственника, то есть это тоже надо иметь в виду, и зачастую сами собственники забывают, а кто-то просто умалчивает об этом.
Александр Державин:
Выписка из домовой книги.
Альбина Галиуллина:
Выписка из домовой книги – это тоже обязательный документ, при возможности заказать архивную выписку, пусть это будет архивная выписка, если нет архивной, пусть будет выписка из домовой, то есть это наличие зарегистрированных лиц в квартире. Если мы купим квартиру с зарегистрированными лицами, для покупателя это чревато в дальнейшем судебными разбирательствами, денежными потерями, нервами и временем, это тоже очень неприятная процедура. Надо убедиться, что квартира продается юридически свободной.
Александр Державин:
И отсутствие задолженности по коммунальным платежам, встречаются такие ситуации?
Альбина Галиуллина:
Очень часто встречаются, и если долги по коммунальным платежам еще можно взыскать с бывшего собственника, то долги по капремонту переходят на нового собственника, это опасная ситуация, если большая задолженность образовалась, и квартира была продана, управляющая компания будет просить нового собственника.
Александр Державин:
Предпоследний пункт, мы его разобрали, это согласие супругов на продажу квартиры, и запросить справку ПНД/НД, этот вопрос мы разбирали сегодня. Как можно получить этот чек-лист в пользование, особенно тем, кто собрался приобретать квартиру, а еще хуже, если собрался это делать самостоятельно?
Альбина Галиуллина:
Чек-листы я даю своим клиентам, вы можете написать мне в Instagram, yurist__online_ Альбина Галиуллина, напишите мне в директ, и я вам отправлю чек-лист. Также по номеру WhatsApp 8 968 438 88 78 я всегда доступна и также можно записаться на консультацию.
Александр Державин:
Альбина, теперь поговорим о Вас, почему Вы решили выбрать именно такую сферу деятельности, как работа с недвижимостью?
Альбина Галиуллина:
В недвижимость я пришла три года назад, но изначально я работала частнопрактикующим юристом, и вопрос в выборе профессии даже не стоял, уже со школы меня тянуло больше в юридическую сферу, интересны были соответствующие предметы, и поступала я на юридический факультет осознанно и по своему желанию. В процессе обучения в колледже я после учебы бежала в адвокатский кабинет, я училась, ходила на судебное заседание вместе с адвокатом, слушала, смотрела, как это все происходит, мне было очень интересно. По окончании колледжа я начала уже работать помощником адвоката и учиться параллельно в высшем учебном заведении. Моя самая колоссальная база, самая сильная собралась именно в период работы помощником адвоката, это самые разнообразные дела, самые разнообразные иски, жалобы во всех сферах, это семейное законодательство, налоги, наследство, признание права собственности, и я считаю это своим огромным преимуществом, потому что я знаю эти дела изнутри, я знаю, почему конкретно суд может решить так, а не иначе. Я никогда не стану запугивать клиента какими-то мнимыми рисками, то есть все конкретно, да, может оспориться, нет, так не получится.
Александр Державин:
У Вас практика уже более 10 лет, сколько к Вам за этот период времени обратилось клиентов?
Альбина Галиуллина:
Здесь уже счет идет на тысячи, потому что я веду агентство недвижимости, там огромный поток клиентов, и параллельно я занимаюсь частной практикой, я оказываю услуги, поэтому тысячи и тысячи.
Александр Державин:
Были у Вас случаи, когда Вы не давали согласие на сделку?
Альбина Галиуллина:
Да, довольно часто такое происходит. Недавно совсем был случай, самая банальная, простая ситуация – слишком много долгов. Я нашла только в службе судебных приставов неоплаченные долги более чем на 700 тысяч, мы также заказали кредитную историю, видели, что огромная кредитная нагрузка, финансовая нагрузка, видно, что огромные просрочки, то есть нет никакой гарантии, что в ближайшее время продавец не подаст на банкротство либо кто-то из кредиторов не подаст на банкротство. И еще был важный фактор, владение было два года всего, и продавец настаивала на заниженной стоимости, а это очень большой риск, чтобы ее оспорили, поэтому я не дала согласие на такую сделку.
Еще недавно был случай, когда продавали квартиру совсем свежей собственности, был договор купли-продажи, буквально месяц в собственности, и продавали снова, опять заниженная стоимость. Внимание, если заниженная стоимость, в 90 процентах случаев, когда с квартирой что-то не то, либо с квартирой, либо с собственниками, потому что достаточно маленький процент ситуаций, когда продают по заниженной стоимости, просто потому что срочно нужны деньги, как правило, что-то не то либо прописанные лица имеются.
Александр Державин:
Поэтому особое внимание обращайте, если вы решили приобрести квартиру, увидели, что она идет ниже стоимости по рынку, вы этому обрадовались, но ваша радость не будет долгой. Обратитесь к юристу в сфере недвижимости, который знает ответы на все вопросы.
Альбина Галиуллина:
И то, с чего я начала, квартира совсем свежая, продают по заниженной стоимости, вроде все нормально, с собственником все хорошо, но читая предыдущий договор, я понимаю, что ни слова не указано о порядке расчетов, и доверенность была с правом получения денежных средств, то есть у меня нет никакого на руках доказательства, расписка о получение средств была написана доверенным лицом, соответственно, у нас нет ни одного доказательства того, что реальный продавец получил деньги за квартиру. Тоже очень опасно, потому что он может сам подать в суд, сказать, что я деньги не получил, и это тоже чревато судебной тяжбой, я давала отказ.
Альбина Галиуллина:
Мы очень подробно разобрали все случаи, которые связаны со вторичным рынком, давайте теперь поговорим о рисках, которые есть на первичном рынке, новостройки. Какие здесь самые распространенные случаи, с которыми должен поработать юрист?
Альбина Галиуллина:
В отличие от рынка вторичной недвижимости, где масса факторов, то есть это запрет регистрации, приостановки, собственники, с застройщиком все сводится к одному риску – это риск недостроя. Человек не получает квартиру вовремя, тогда, когда он ее ожидал получить. Зависит это все от застройщика, и самый главный риск – это чтобы застройщик не оказался банкротом, чтобы застройщик не оказался неплатежеспособным, и чтобы квартира сдалась в долг, это основное.
Александр Державин:
Но в наши дни квартира вообще не сдается, темы обманутых дольщиков, которая была популярной лет 8 назад, уже нет, потому что появились специальные счета, через которые происходит взаиморасчет с застройщиком. Напомните, как они называются, такое сложное слово.
Альбина Галиуллина:
Это называется эскроу-счета, в 2019 году застройщиков обязали использовать не финансирование с помощью дольщиков, а теперь у застройщиков есть проектное финансирование, они должны самостоятельно либо с привлечением кредитных средств строить жилье и сдавать жилье, при этом денежные средства дольщиков находятся на специальном банковском счете, и застройщик их получает только после выполнения условий по договору, то есть после получения дольщиком квартиры.
Александр Державин:
А если застройщик признается банкротом?
Альбина Галиуллина:
Таких очень много, за пять месяцев 2021 года у нас по России более 800 застройщиков были признаны банкротами.
Александр Державин:
Есть какой-то реестр, где их можно посмотреть.
Альбина Галиуллина:
Да, есть сайты, реестр застройщиков, добросовестных застройщиков, мы можем посмотреть на этом сайте их проектное финансирование, мы можем видеть проектную декларацию, какие объекты уже сданы, по каким объектам идут просрочки, то есть это очень удобные сайты, можно все проверить онлайн, и банкротство – это частая ситуация, как правило, банкротятся более мелкие застройщики. И тут вина даже не умышленная, а неправильно рассчитали смету, что-то сделали не так, и им в итоге не хватило средств.
Александр Державин:
И как быть приобретателю?
Альбина Галиуллина:
Сейчас система эскроу-счетов, и его деньги останутся в целостности.
Александр Державин:
Страхует полностью.
Альбина Галиуллина:
В случае, если застройщик оказался банкротом, все эти денежные средства возвращаются обратно на счет дольщика, он ничего не теряет. Конечно, есть и минусы, потому что у нас цены на недвижимость постоянно растут, застройщик может 2-3 года строить, в итоге он оказался банкротом, а дольщик брал средства в ипотеку, ему вернутся только те деньги, которые лежат на эскроу-счете, то есть с учетом роста цен на недвижимость эти деньги какую-то ценность потеряли, а также за несколько лет он успел заплатить большое количество процентов банку, но при этом он получает только ту сумму, которая предназначалась для застройщика. Большинство плюсов, но есть и некоторые негативные моменты.
Александр Державин:
Вы подготовили еще один чек-лист, синим выделены ссылки организаций, в которые можно обратиться. Получая такой чек лист, уже можно полностью сориентироваться куда пойти: проверка паспорта, проверка задолженности, проверка банкротства, проверка собственности по суду и проверка действительности доверенности.
Альбина Галиуллина:
Первоначально чек-лист помогает нам узнать, какие документы необходимо запросить у собственника, то есть это шпаргалочка, но помимо документов мы должны проверить самого собственника, и вот этот чек-лист дает необходимые сайты, которые находятся в открытом доступе. Они бесплатные, чтобы проверить собственника, то есть это действительность паспорта, проверка задолженности ФССП, проверка банкротства, дальше проверка собственности по суду и проверка действительности доверенности.
Александр Державин:
Вы облегчили работу приобретателю, имея эти два чек-листа, человек может самостоятельно действовать, но все-таки большая статистика оспаривания сделок. Приходилось ли Вам как юристу принимать участие в таких судебных процессах?
Альбина Галиуллина:
Такие ситуации были, во время работы частнопрактикующим юристом оспаривалась сделка дарения, но мы пришли к мировому соглашению. Ситуация на самом деле забавная, когда бабушка своему племяннику подарила квартиру, но через год она пришла к адвокату и говорит: «Я думала, что он будет платить мне деньги, я думала, что он будет за мной ухаживать, а он получил квартиру и уехал». В данном случае пожилой возраст, плюс она была уверена, что подписывала договор ренты с пожизненным содержанием, оказывается, сделала договор дарения. И когда приехал племянник, он был немножко шокирован таким иском, потому что бабушка сказала, что я тебе дарю квартиру – ну хорошо, он согласился, и он просто признал иск и сказал: «Хорошо, расторгается, мне ничего не нужно, у меня нет физической возможности быть рядом с бабушкой». Ситуация была простая, потому что он согласился с иском, потому что договор дарения у нас – это такой договор, который отменить очень тяжело, должна масса факторов совпасть, просто так он не оспаривается.
Александр Державин:
Вы дали сегодня очень ценную информацию, которая страхует всех, кто решил приобрести квартиру на вторичном и первичном рынке от рисков. Альбина, хочу Вас поблагодарить, Вы делаете очень нужное дело и помогаете людям сохранить их время и финансы. Спасибо Вам большое, а вам, дорогие зрители, я хочу пожелать совершать только обдуманные действия, и обязательно консультируйтесь с юристом, когда собираетесь приобретать объект недвижимости. До новых встреч.