Елена Сидорова Юрист, эксперт по земельному праву 15 апреля 2019г.
Дачный сезон
Наступает пора дачников, самое время освежить в памяти законы, связанные с владением земельным участком, дачным домиком или загородным коттеджем, чтобы ни для кого не стали неожиданностью новые поправки в законах

Наталья Урмацких:

Добрый день, уважаемые слушатели и зрители Mediametrics! С вами как обычно в это время по понедельникам, в 3 часа дня по Москве программа Союза женских сил «Женщина в праве с Людмилой Айвар». 

Людмила Айвар:

Как мне это греет мой слух, что наконец-то понедельник, 3 часа, и мы начинаем нашу программу. Сегодня на дворе солнце, жара, дачники готовят свои автомобили к выезду на свои дачные участки для того, чтобы что-нибудь построить или посадить. И оказывается, у нас с 1 января 19-го года вступил в силу закон о садоводческих товариществах, его называют так, закон, про который мы сегодня поговорим. 

Наталья Урмацких:

Поговорим с нашим гостем, Еленой Сидоровой. Здравствуйте, Елена. 

Елена Сидорова:

Здравствуйте. 

Наталья Урмацких:

Очень рада вас представлять, это юрист, кандидат юридических наук, эксперт по земельному праву, обо всем нам сегодня расскажет. 

Людмила Айвар:

Вот вы и попались Елена, поэтому мы сейчас...

Елена Сидорова:

У меня нет дачи, слава богу. 

Наталья Урмацких:

Почему слава богу? Это как-то связано с новым законом?

Елена Сидорова:

Я не люблю копаться в земле. 

Людмила Айвар:

Это радует, потому что многие любят, для многих очень важен и актуален вопрос владения землёй, которую им выдали когда-то или которую они получили по наследству и строительства. Сейчас на земельных участках под садоводческое товарищество, даже не так, как они правильно называются, Лена, когда выдают? 

Елена Сидорова:

СМТ. 

Людмила Айвар:

Да, строят замки, дворцы и прочее. И вот первый вопрос, который бы хотелось задать от наших зрителей и слушателей. Новый закон о садоводческом товариществе, люди спрашивают, придется ли выкупать свой дачный участок снова, если человек один раз уже за него заплатил, выкупил. И сейчас ему кажется, что этот новый закон снова попросит у него определённых денежных вложений. 

Елена Сидорова:

Не придётся, новым законом это не предусмотрено. Упразднили дачные участки, заменили на садовые, однако переоформление прав не требуется, и какие-то выкупы, выплаты также не предусмотрены новым законом. 

Наталья Урмацких:

А почему тогда паника и в чем суть этих поправок в закон, нововведений? 

Елена Сидорова:

Дело в том, что, как я уже сказала, дачные участки упразднены, с 1 января 2019 года они заменены на садовые. И виды разрешённого использования таких, как дачное хозяйство, ведение садоводства, дачное строительство, которые содержатся в ЕГРН и в правоустанавливающих документах, они считаются равнозначными. И также обращает внимание на себя то, что осталась одна только организационно-правовая форма ведения садоводства и огородничества, это некоммерческие товарищества, которые являются разновидностью товариществ собственников недвижимости. Также новым законом решён вопрос о садоводах индивидуалах. Они в праве на равных, вместе с членами товарищества пользоваться имуществом общего пользования, но обязаны вносить за это плату, за содержание, приобретение, создание данных объектов. Также их капитальный ремонт и управление данным имуществом. 

Наталья Урмацких:

А если перевести на более приземленный человеческий, дачниковский язык? Про индивидуалов как раз предвосхитили вопрос, у нас есть куда слушателей. Если я не хочу вступать в это дачное сообщество, но мой участок и мой дом в этом дачном посёлке существует, я обязана платить взносы, правильно, по-новому или это по-старому?

Елена Сидорова:

Плату. Взносы нет. 

Наталья Урмацких:

Вот здесь поподробнее, чем отличается плата от взносов. 

Елена Сидорова:

Взносы платятся членами товарищества. Они бывают целевые и..

Наталья Урмацких:

Не целевые. 

Наталья Урмацких:

Зарплату председателю товарищества. 

Людмила Айвар:

Вот так раз, и всё на свои места поставили.

Елена Сидорова:

Те, кто членами товарищества не является, они обязаны вносить плату, суммарный размер этой платы равен суммарному размеру оплаты членских и целевых взносов, которые платятся членами товарищества. 

Людмила Айвар:

Так если я член товарищества, я плачу взносы, если я не член, то я плачу плату. 

Елена Сидорова:

Да.

Людмила Айвар:

Они соразмерны между собой? 

Елена Сидорова:

Формулировка, которая в законе, то да. 

Наталья Урмацких:

А кто фактически этот размер устанавливает Простите. 

Людмила Айвар:

Да ладно. Потому что дачник. 

Елена Сидорова:

Это должно быть решение общего собрания, то есть они утверждаются решением общего собрания. 

Наталья Урмацких:

И они равны всем, то есть как это, они равны по размеру тем, кто платит эти взносы по закону? 

Елена Сидорова:

Соразмерны. 

Наталья Урмацких:

Что такое соразмерные? 

Людмила Айвар:

Это не значит равны, соразмерные. Они могут быть немножко больше, немножко меньше, но они должны быть где-то в рамках. Например, правильно ли я понимаю, если взнос 1000 руб., то соразмерны, это 1200-1300. 

Елена Сидорова:

Нет. 

Людмила Айвар:

А как? 

Елена Сидорова:

1000 руб., соразмерный. 

Наталья Урмацких:

То есть соразмерный - это и есть равный. 

Людмила Айвар:

Давайте ещё раз, хорошо. Есть товарищество, там есть товарищи, есть правление, которое собирается и говорит: с этого месяца мы платим ежемесячно вот такие суммы взносов. Есть товарищи, которые не товарищи, они просто живут в этом дачном посёлке и не вступали в этот кооператив, это товарищество. Они не принимают участие в решении вопроса, какой будет плата, размер платы?

Наталья Урмацких:

Вообще, у них права голоса есть?

Людмила Айвар:

На собраниях есть право голоса, имеют право участвовать. 

Наталья Урмацких:

То есть у не членов садоводческого товарищества есть право голоса. А в чем тогда фикус-пикус? Что? Я слишком глубоко копаю? 

Елена Сидорова:

Вы меня запутали. 

Наталья Урмацких:

Нет, вопрос простой. Вот человек, который индивидуал и который платит не взносы, но оплату. Понятно, что он тоже участвует в жизни, по крайней мере, финансовой этого садоводческого товарищества. При этом он имеет право голоса на собрании. Правильно я понимаю?

Елена Сидорова:

Право участия. 

Наталья Урмацких:

Право участия или право голоса, в чём разница? 

Людмила Айвар:

То есть право участия он имеет. 

Наталья Урмацких:

Он может посидеть, послушать или он может сказать: нет, я против. И его голос учтут. 

Елена Сидорова:

Если общее собрание решило, что нужно платить в определённом размере, должен платить. 

Наталья Урмацких:

Это про платить. А если они обществом на собрании решают, хотим здесь колодец вырыть. И вот три человека против, один индивидуал за. Вот его «за» считается или не считается? Право голоса на голосовании. Просто вы никогда не участвовали в этих собраниях дачников. Удивительно, как люди меняются на глазах. 

Людмила Айвар:

Елена, расскажите нам вообще о нововведениях в этом законе. Как было и как стало. Потому что как было, все знают. 

Наталья Урмацких:

По крайней мере, дачники. 

Людмила Айвар:

Да, кто плавали, знают. А вот как стало, для многих непонятно, потому что у нас законодательство имеет такие сложные формулировки, что люди, читая, не понимают, что же это такое. Давайте им объясним, что стало, что изменилось и как жить теперь с этими новыми поправками. 

Елена Сидорова:

Дело в том, что, как я сказала уже, дачные заменены на садовые. 

Людмила Айвар:

Терминология. 

Елена Сидорова:

Даны определения садового земельного участка, огородного земельного участка. Это участки, которые предназначены теперь для отдыха, это первоочередная теперь цель. И для выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур. С правом размещения на садовом участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и гаражей. А на огородном участке хозяйственных построек, которые теперь не являются объектами недвижимости, то есть на них не нужно регистрировать права. Они предназначены для хранения...

Людмила Айвар:

Инвентаря, наверное, урожая. Если урожай такой, что не поместится, придется строить. 

Наталья Урмацких:

То есть мне в БТИ теперь не надо вписывать этот свой скворечник с сердечком, который у меня стоит на заднем дворе. 

Людмила Айвар:

Это если у тебя огород. А если сад, тогда там можно, я как поняла Елену, возводить объект недвижимости, который нужно регистрировать в Едином государственном реестре. Или я что-то не поняла? Вот садовый участок, вы сказали, там можно строить объекты недвижимости, а на огородном участке только помещение для хранения. 

Елена Сидорова:

Они объектом недвижимости не являются.

Людмила Айвар:

Значит на садовом участке мы можем зарегистрировать некий объект, какую-нибудь избушку, теремок из трёх этажей. Или есть какие-то ограничения по этажности, по площади. 

Елена Сидорова:

Что касается жилых строений, определение дано в градостроительном кодексе, это отдельно стоящее здание, которое высотой не более 20 м, этажностью не более трёх этажей. Которое разделено на комнаты, помещения вспомогательного использования и которое не может быть разделено на отдельные квартиры. Садовый дом, он предполагает временное пребывание, сезонное использование. В этом есть отличие между данными строениями. 

Людмила Айвар:

То есть центральное отопление туда проводить нельзя, это уже предполагает... 

Елена Сидорова:

Это не запрещено. 

Людмила Айвар:

Но не запрещено, отлично. 

Наталья Урмацких:

Что не запрещено, то разрешено. 

Людмила Айвар:

А вот мне что интересно, терминология, опять же, была дачная, дачный участок, а теперь садовый или огороднический. То есть если раньше это была дача, я могла и жить на даче, и там курей выращивать, садоводством заниматься, то сейчас, если это садовый участок, я там должна вишни, черешни, яблоки, цветочки, кустики. А если это огородный участок, то я должна там выращивать помидоры, огурцы. 

Наталья Урмацких:

Нет я так поняла... 

Людмила Айвар:

Я прошу прощения, несмотря на то, что я юрист, я с этим законом не сталкивалась, и поэтому у меня так возникает, а вдруг надувают. 

Наталья Урмацких:

Всё, что не для коммерции, ты имеешь право делать: и курей себе разводить в удовольствие, и черешню сажать. Не имеют права коммерческую деятельность вести, правильно? 

Елена Сидорова:

Коммерческая деятельность не предусмотрена, конечно. 

Людмила Айвар:

То есть бабушка, которая вырастила огурцы, не должна их идти продавать на рынок. 

Наталья Урмацких:

По крайней мере, не рядом на станции. 

Елена Сидорова:

Для собственных нужд. 

Людмила Айвар:

Для собственных нужд. 

Наталья Урмацких:

Такой вопрос. Вы сказали не выше 20 м не более трёх этажей. Мы же все видим вот эти огромные красивые коттеджи. Я сейчас прямо вижу перед глазами Абрамцево наше. Там 4-5 этажей. Это считается дачным домиком по новому закону или их надо как-то переоформлять?

Елена Сидорова:

Если этажность более 3 этажей, это считается, может быть признано самовольной постройкой и принадлежит сносу собственником участка. 

Людмила Айвар:

Елена, а если человек это построил, у него была вся разрешительная документация, и тогда он мог строить. Или и раньше нельзя было строить выше 20 м на дачных участках строения?

Елена Сидорова:

Дело в том, что определение, которое я озвучила для ИЖС, оно и ранее действовало. Оно закреплено в градостроительном кодексе. Нужно соблюдать этажность. 

Людмила Айвар:

То есть если это не участок под индивидуальное жилищное строительство, а ты там построил особняк в 5 этажей, например, или дворец какой-то, то добрый сосед может написать в соответствующий орган, что тут самовольная постройка мне солнце заслоняет, я не могу под пальмой лежать в гамаке. И соответствующие службы должны отреагировать на эту самовольную постройку. 

Елена Сидорова:

Подать иск в суд.

Людмила Айвар:

О сносе самовольной постройки. И если собственник сам не сносит эту постройку, то принудительно ее... 

Елена Сидорова:

Снести за счёт собственника. 

Людмила Айвар:

А потом с него денег ещё взыскать за то, что они снесли. 

Елена Сидорова:

Конечно, да.

Людмила Айвар:

Хороший подход. Ну, кстати, мне тогда надо предупредить всех наших желающих на вновь приобретённых земельных участках дачных, вернее садоводческих, строить вот такие большие терема. Потому что ведь дачная амнистия, о которой говорят так много из всех средств массовой информации, что не включишь, там дачная амнистия. В метро едешь, там про дачную амнистию говорят, а в электричках вообще. То есть эта дачная амнистия, на что она вообще распространяется, что это значит, дачная амнистия?

Елена Сидорова:

Дачная амнистия позволяет в упрощённом порядке зарегистрировать права на возведённые объекты. Соответственно нужно заполнить декларацию, подготовить тех план и обратиться в росреестр через МФЦ. Продлена до 1 марта 20-го года. 

Людмила Айвар:

То есть это всё равно не вот эти большие, не выше 20 м. 

Наталья Урмацких:

Это просто даёт возможность зарегистрировать свой скворечник, правильно? 

Елена Сидорова:

Дома на садовых участках, да. 

Наталья Урмацких:

Дома жилые или все постройки, меня вот этот вопрос волнует?

Людмила Айвар:

Дворцы Наталью интересуют. У нее дворец, видимо. 

Наталья Урмацких:

И бани две. Мужская и женская через дорогу в деревне. 

Людмила Айвар:

И этот, с сердечком. 

Наталья Урмацких:

С сердечком, домик ветров я его называю. То есть эта амнистия, она подразумевает, что до 20-го года, до 1 марта 20-го года можно всё это ещё бесплатно зарегистрировать. 

Елена Сидорова:

Да. 

Людмила Айвар:

Бесплатно ли? Госпошлина платится за регистрацию. 

Елена Сидорова:

Конечно платится. 

Людмила Айвар:

Поэтому бесплатно у нас... Правильно я поняла, для того, чтобы что-то построить, ты должен получить разрешительную документацию, проект сделать и прочее. Это утвердить, а потом построить. Дачная амнистия даёт тебе право всё это построить. 

Елена Сидорова:

Нет, не так. 

Людмила Айвар:

Объясняйте. 

Елена Сидорова:

Дело в том, что для строительства предусмотрен, для начала строительства предусмотрен уведомительный порядок. Перед тем, как начать строительство, нужно определить параметры возводимого объекта, отразить это в уведомлении, направить в соответствующие органы МСУ, которые должны проверить на соответствие данного объекта градостроительным нормам, вообще саму возможность возведения объекта на земельном участке. И если замечаний не последует в течение 7 рабочих дней, тогда можно приступать к строительству, осуществить его в течение 10 лет. 

Наталья Урмацких:

А что может служить препятствием к постройке? 

Елена Сидорова:

Нарушение градостроительных норм. Если, допустим, отступы не соблюдены. То есть в этом уведомлении местоположение указывается объекта на земельном участке. Его этажность, конструктивные элементы, из чего, площадь застройки. 

Наталья Урмацких:

А где эти нормы смотрятся? 

Елена Сидорова:

В документации по планировке территории. 

Людмила Айвар:

Это местные органы власти эту документацию разрабатывают, утверждают, и они же кастрируют. 

Елена Сидорова:

В градостроительных нормах, да. 

Наталья Урмацких:

То есть нигде в интернете нельзя открыть такой сайт и посмотреть? 

Елена Сидорова:

Проще, наверное, запросить. 

Наталья Урмацких:

Это по запросу работает. Я не знаю, поэтому спрашиваю. 

Людмила Айвар:

Интересуюсь. 

Наталья Урмацких:

Интересуюсь знать. Тогда у меня такое, во-первых, предложение для наших зрителей и слушателей, которые если нас смотрят в Facebook на странице информагентства Союза женских сил, там есть возможность оставлять комментарии или задавать вопросы в комментариях. Вы, пожалуйста, свои вопросы оставляйте и комментируйте, потому что у нас вопросов много. 

Людмила Айвар:

И давайте советы. 

Наталья Урмацких:

Вопросов много, но мы можем не успеть озвучить те вопросы, которые реально вас интересуют. Пожалуйста, Facebook, страница информационного агентства, Союз женских сил, сейчас там идёт трансляция параллельно с каналом Mediametrics наYouTube . Продолжаем разговор. 

Людмила Айвар:

Уведомительный характер, всё построили, всё замечательно. А прежде, чем построить, нужно ли какое-то межевание сделать, определить границы участка. Потому что у нас частенько бывают соседские споры, когда забор не там. 

Наталья Урмацких:

Это широкая тема. 

Людмила Айвар:

Это широкая, очень интересная тема, которая заканчивается, зачастую, возбуждением уголовных дел. 

Елена Сидорова:

Конечно, лучше провести межевание, чтобы границы были установлены на местности во избежание споров с соседями. 

Людмила Айвар:

Это вообще тяжёлая тема спора с соседями, вы как-то сталкивались в своей практике с этим всем негативом. 

Елена Сидорова:

Я сталкивалась, что близко очень построена была баня, была ближе построена, чем положено, без отступа. Но в любом случае, мы выиграли это дело. 

Людмила Айвар:

А вы были за или против?

Елена Сидорова:

Я была за того, кто построил. 

Людмила Айвар:

Видите, есть свои хитрости, наверное, в любом законодательстве, когда даже при несоблюдении норм, правильно я понимаю, можно ухитриться выиграть этот процесс. 

Елена Сидорова:

Всё зависит от обстоятельств дела и от юриста, который это ведёт. 

Людмила Айвар:

Для судов этим в основном занимаются областные суды, потому что, наверное, в центре Москвы не так много дач, или их вообще там нет, здесь вернее. Судьи как, влияет ли решение спора от судьи, зависит ли решение спора от того, к какому судье попадёт, к тому или к другому. Или это не принципиально? 

Елена Сидорова:

Достаточно провокационный вопрос, я думаю. 

Наталья Урмацких:

А чего нам бояться. 

Елена Сидорова:

Суд рассматривает дело с точки зрения права. Я не склонна думать, что это зависит от конкретного определённого судьи, всё-таки зависит от обстоятельств конкретного дела. 

Людмила Айвар:

Вы знаете, я думаю, что иногда многое зависит и от мнения или положения судьи, потому что расскажу историю, которую до эфира рассказала. Наверное, тоже достаточно интересно, хоть это и не дачи, но многие сталкивались, либо у друзей, знакомых такое случалось, либо читали, либо сами сталкивались. Город Сочи, большая территория, много земельных участков, много дач, много частных домов. И в преддверии Олимпиады большое строительство высотных домов было. Местная администрация предоставляет организации землю под строительство многоэтажного многоквартирного дома. Компания получает разрешение на строительство, люди благополучно вносят деньги, берут кредиты, рожают детей, понимая, что завтра у них будет трёхкомнатная квартира. В итоге всё хорошо, дом построился, люди сделали дорогостоящие ремонты, и ни один кстати дом, вселились туда, отдают кредиты. И вдруг в один прекрасный момент выходит постановление о признании, кто-то идёт в суд, я сейчас не знаю, кто конкретно. И признают данный дом многоквартирный, там более 100 квартир в таких домах, самовольной застройкой. Людей выселяют вместе с детьми, вместе со всем имуществом и сносят такие дома. И местная администрация занимает следующую позицию: мы тут не причём, это застройщики, они построили не там, не так и не то. Поэтому вы, граждане, которые лишились своего жилья и денег, идите, пожалуйста, с иском к этим застройщикам. Застройщики понятности где, и деньги тоже, где-нибудь в офшорах, а застройщики уже давно уехали, потому что они понимают проблемность всей этой ситуации. Вот в таких ситуациях как бы вы посоветовали, предваряя такую проблему, что люди должны сделать. Как проверить, как обезопасить себя, к кому с иском пойти, как получить обратно свои деньги, как не платить кредиты, деньги по которым были переданы на квартиры, снесённые администрацией. 

Наталья Урмацких:

Это и дачных участков касается. Как проверить землю, на которой строится твой дом, на законность. 

Елена Сидорова:

Необходимо запросить первоначально выписку из ЕГРН, где будет видно вид разрешённого использования земельного участка. Соответственно, если строительство уже осуществлено с нарушением градостроительных норм, разрешительная документация незаконно выдана, обращаться с иском, действительно к лицам, которые осуществили строительство о взыскании денежных средств. Понятно, что там, скорее всего, денег нет. И единственный я вижу выход из ситуации - это через банкротство привлекать генерального директора к субсидиарной ответственности, привлекать также можно главного бухгалтера, учредителей. И непосредственно с этих физлиц взыскивать денежные средства. 

Людмила Айвар:

В общем, как в том фильме, коня и деньги получу не скоро. 

Наталья Урмацких:

Нет, есть ещё вариант продать, перепродать. 

Людмила Айвар:

Продать что? Дом, который сносят или участок, на котором незаконное строение, ты должен его снести, вложив туда свои деньги. Это проблема действительно большая, и мне кажется, как юристу, что нужно обращаться, в том числе, и с претензиями к местной администрации. Потому что она дала разрешение на строительство, она выделила земельный участок в аренду на 150 лет, и впоследствии, признавая свои решения незаконными, она априори берет на себя ответственность перед теми людьми, которых она ввела в заблуждение. 

Наталья Урмацких:

Были прецеденты возврата денежных средств от лица администрации?

Людмила Айвар:

Исков пока таких не было, вот я повыясняла эти обстоятельства, потому что была всего 2 дня, повыясняла эти обстоятельства. Люди протестуют, люди встают в живой щит возле этого дома, потому что несколько домов уже снесено было. Люди выходят и живут в палатках с детьми с маленькими и прочее. Но ситуация не решается, на самом деле. Это те же самые обманутые дольщики, только вид сбоку. Но последствия те же самые. Поэтому это тоже достаточно важный вопрос, и он тоже касается земли. И как обезопасить себя в данной ситуации, когда все разрешения есть, всё по закону, в порядке. Я понимаю, что невозможно предугадать и предсказать всё. А нет ли такого способа, чтобы эту самовольную постройку признать всё-таки не самовольной, пойти навстречу людям и оставить эти квартиры за ними, если дом отвечает требованиям безопасности, построен с соблюдением всех инженерных технологий, всё там правильно и не нарушает систему городской канализации и прочее, прочее. То есть если всё-всё соблюдено. Не было таких прецедентов?

Елена Сидорова:

Да, есть такой способ защиты, как признание права на самовольную постройку. Однако, судя по всему, так как это многоквартирный дом и земельный участок не предполагает его строительство, будет сложно в суде доказать. 

Наталья Урмацких:

А что такое признание права на самовольную постройку относительно тех же дач? 

Елена Сидорова:

Относительно дач что вы имеете в виду?

Наталья Урмацких:

Если не про многоквартирные дома говорить. Мне просто сама интересна формулировка, что это за право такое на самовольную. 

Елена Сидорова:

Признать право собственности на самовольную. 

Наталья Урмацких:

В каком случае оно признаётся? 

Елена Сидорова:

В случае, если соблюдены все градостроительные нормы, нет нарушений прав третьих лиц. 

Наталья Урмацких:

Как это делается?

Елена Сидорова:

В судебном порядке, иском, путём подачи искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку. 

Людмила Айвар:

Это нужно какое-то время выдержать, чтобы эта самовольная... 

Елена Сидорова:

Нет. 

Людмила Айвар:

То есть можно построить и сразу идти и признавать право собственности на эту самовольную постройку. А вот эта дачная амнистия, она как раз не предполагает ли право зарегистрировать эту самовольную постройку, признать, то есть другим способом, это дачная амнистия не подменяет, вернее не то, что не подменяет, а не предназначена ли именно для узаконивания вот таких самовольных построек путём амнистирования незаконных действий по самовольной постройке?

Елена Сидорова:

Нет, не предполагает, потому что этажность должна быть соблюдена. Это не распространяется на строительство многоквартирных жилых домов. Дачная амнистия распространяется на жилые дома, которые предназначены на земельных участках для садоводства. Для индивидуального жилищного строительства. 

Людмила Айвар:

Я поняла, что в новостройках опасно в многоквартирных покупать квартиры. Может закончиться вот такой... 

Наталья Урмацких:

Конечно, лучше где-то на опушке домик построить, а потом сказать: я ничего не нарушил, территорию не нарушил. 

Людмила Айвар:

Елена, скажите, допустим, мы покупаем, вот мы с Наташей решили купить участки. Вторичка, это не выделенные только что, не новые земельные участки, а кто-то продаёт, а мы решили купить. Нам важно межевание, нам важна экспликация, кадастр, какие нам документы нужно получить, чтобы знать, что мы потом не будем по судам бегать и доказывать, что мы честные, порядочные, денег заплатили. 

Елена Сидорова:

Нужно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, в котором будет указан правообладатель, вид права и объект. Соответственно после того, как вас устроят все сведения, которые вам даны до выписки и которые в выписке, они совпадают, тогда можете спокойно покупать. 

Наталья Урмацких:

Существуют ли какие-то нюансы, если ты купил вот эту дачу, участок, а потом его хочешь перепродать. Потому что я читала краем уха, краем глаза про три года, когда нельзя перепродавать этот участок. 

Елена Сидорова:

Возникает налог. 

Наталья Урмацких:

Вот про налог, про это можете сказать. Если нет, не говорите, я пойду и почитаю другим краем глаза. 

Людмила Айвар:

Про налог. 

Елена Сидорова:

Да, возникает налог, с разницы, которую вы затратили, денежные средства на приобретение, если вы продали дороже, то соответственно с этой разницы вы платите налог. 

Людмила Айвар:

А если, допустим, я вырастила огурцов и помидоров, не смогла их все съесть и пошла коммерческой деятельностью заниматься на рынке. Какое наказание, у меня же не отберут этот садоводческий огороднический участок, или всё-таки в связи с тем, что я использую его, но я по назначению использую. 

Наталья Урмацких:

Нужно ли что-то переоформлять. 

Людмила Айвар:

Нужно ли что-то делать для того, чтобы, или нужно просто платить налоги с этой деятельности?

Елена Сидорова:

Гражданам не запрещено для собственных нужд, если вы что-то там продаёте как-то, коммерческую деятельность осуществляете. Но для гражданина я, на самом деле, не вижу особых препятствий. Понятно, что если вы извлекаете доходы, то в соответствии с налоговым законодательством должны платить налоги с этого дохода. Но гражданин переоформлять ничего не должен. Если мы говорим об организациях, то нужно привести в соответствие с федеральным законом о сельхоз кооперации свои учредительные документы. Потому что для СНТ предусмотрены такие цели деятельности, как создание благоприятных условий для ведения садоводства, огородничества, освоение земельных участков, взаимодействие с третьими лицами, помощь садоводам во взаимодействии с третьими лицами, с госорганами. И так же владение, пользование, распоряжение имуществом общего пользования. Предпринимательская деятельность для данных некоммерческих организаций не предусмотрена новым законом. 

Людмила Айвар:

Имущество общего пользования, это дорожки, ворота, заборы, наверное, всякие сторожки и прочее. 

Наталья Урмацких:

Кто несёт ответственность за имущество общего пользования и земли общего пользования?

Елена Сидорова:

Управление осуществляет само товарищество. Ответственность за содержание несут собственники. Это имущество может быть как в собственности товарищества, так и в собственности собственников земельных участков. Кроме того, в целях поддержки садоводчества и огородничества предусмотрено право госорганов субъекта РФ и муниципальных органов принимать в свою собственность, приобретать это имущество: дороги, инженерные сети, электроснабжение, водоснабжение, могут принимать. Соответственно они будут нести ответственность. Для этого нужно обращение от товарищества или от участников долевой собственности. 

Наталья Урмацких:

Газовые трубы, это прямо мы не важно. Это если газопровод идёт через садовое товарищество, то Мособлгаз берет на себя ответственность за содержание этой трубы газовой и всего оборудования. В связи с этим он выдаёт тебе договор на обслуживание, там почти 11000 мы в прошлом году получили. Что в себя этот договор включает. Знаете, что? 

Людмила Айвар:

Что?

Наталья Урмацких:

Приходит дяденька, смотрит твой котёл, говорит: хорошо, 600 руб. за вызов. И всё. И ты за год платишь 11000 руб. Вот это всё содержание. 

Людмила Айвар:

Сколько раз в год он приходит? 

Наталья Урмацких:

Один в лучшем случае. 

Людмила Айвар:

То есть 11 плюс 600. 

Наталья Урмацких:

Но самая вкусная вишенка на торте - это то, что ты не можешь заключить договор с другими организациями. Потому что тогда Мособлгаз не несёт ответственности за твою трубу, и всю эту ответственность ты несёшь сама, и не разрешает эту ответственность переложить на другого подрядчика. 

Людмила Айвар:

А вообще, можно продать газовую трубу? 

Наталья Урмацких:

Я не пробовала. 

Людмила Айвар:

Я просто к тому, что я знаю. 

Наталья Урмацких:

Пришли и сказали: а можно мы заключим договор с другим подрядчиком? Нам сказали: можно, но мы вам газ отключим. Трубу купить и продать можно, а вот газ будет всё равно принадлежать Мособлгазу. 

Людмила Айвар:

Я просто к чему это говорю, к тому, что в одном из таких товариществ, которые были созданы путём переоформления разрешительного использования земельного участка с сельхоз на дачное или на коттеджные какие-то, дорогу за собой оставила в собственности та строительная компания, которая эти коттеджи возводила, а потом благополучно продавала. И они поставили шлагбаум и за проезд с жителей этого товарищества берут деньги. 

Наталья Урмацких:

Да ладно!

Людмила Айвар:

Реально. Они это обосновывают тем, что это наша дорога, что мы её обслуживаем, мы тут асфальт положили, мы тут кустики высадили, поэтому будьте любезны ежемесячную плату за пользование дорогой. 

Наталья Урмацких:

Всё-таки месячная плата, а не то, что за шлагбаум, как вы показали. 

Людмила Айвар:

Там шлагбаум, но если посчитать, некоторые дачники не въезжают и не выезжают неделями, а оплатят они точно так же, как и те, которые ездят туда-сюда по нескольку раз в день. Где соразмерность оплаты. 

Наталья Урмацких:

Что лучше, в своё пользование вот эту территорию, земли общего пользования брать или действительно отдавать на подряд какой-то организации областной, муниципальной?

Елена Сидорова:

Достаточно сложный вопрос, наверное, всё-таки оставлять в своей собственности и самим осуществлять содержание путём внесения целевых взносов. 

Наталья Урмацких:

Но это должны быть очень большие взносы, потому что километр асфальтовой дороги в Московской области, он стоит много-много миллионов рублей, скажем так. 

Людмила Айвар:

Ну ладно, накатают колёсами, можно и так оставить, без асфальта, гравием засыпать. 

Наталья Урмацких:

У меня ещё очень важный вопрос. Опять же, краем глаза, краем уха где-то я что-то такое прочитала, прослушала. Возможна ли прописка на даче или невозможна в Подмосковье? 

Людмила Айвар:

Регистрация. 

Наталья Урмацких:

Понятно, регистрация, простите. 

Елена Сидорова:

По данному вопросу все мы помним постановление Конституционного суда, которых было два. Первое из них в 2008г., второе 2011, которое предоставило гражданам право регистрации в жилых строениях, пригодных для постоянного проживания, которые расположены на земельных участках из земель населённых пунктов и земель сельхоз назначения. В настоящее время внесены поправки, которые позволяют изменить назначение жилого на нежилое. Для перевода нужно обратиться с соответствующим заявлением в органы МСУ непосредственно или через МФЦ, приложить туда выписку из ЕГРН, также заключение по обследованию объекта. Если объект имеет характеристики, позволяющие для круглогодичного проживания, то есть конструкция дома имеет теплозащиту, обеспечен электричеством, водой, также если обременение есть в правах на объект со стороны третьих лиц, нужно нотариальное согласие данных лиц. Соответственно после этого возможен перевод из нежилого в жилой. Если в выписке ЕГРН назначением является жилой, то это автоматически жилой дом, если нежилой, то это садовый дом. То есть регистрироваться можно только в жилом доме. 

Людмила Айвар:

То есть прежде, чем зарегистрироваться, мне бы так знать хорошо постановления Конституционного суда. Если хочешь зарегистрироваться на даче, ты должен переоформить, то есть соблюсти все условия, переоформить садовый на жилой. А если это садовое товарищество и участок под садоводчество, я могу на нем жилой дом зарегистрировать?

Елена Сидорова:

Да, конечно. Дело в том, что на садовом земельном участке возможно возведение как садового дома, так и жилого дома.

Наталья Урмацких:

Я должна буду начала выписаться из московской квартиры, чтобы потом зарегистрироваться?

Людмила Айвар:

Хочешь и там, и там одновременно. 

Наталья Урмацких:

Конечно. 

Елена Сидорова:

Регистрироваться по месту жительства можно только в одном жилом помещении. 

Людмила Айвар:

На самом деле, ты будешь регистрироваться в Московской области в новый жилой дом, а тебя автоматически должны выписать, это такая специальная форма, которая посылается в паспортный стол, где ты была в Москве зарегистрирована. И эта форма может идти года три. Потому что я столкнулась с ситуацией в своей практике, когда человек купил квартиру. Уже прошло 8 лет, он начал её продавать, попросил кое в чем помочь. И мы выяснили, что люди, которые продали 8 лет назад эту квартиру и выписались, вернее они прописались, зарегистрировались в своём новом жилье, до сих пор не выписаны. Вот они и там, и там. Поэтому, Наташа, всё в твоих руках. 

Наталья Урмацких:

Всё возможно. 

Людмила Айвар:

Я хотела ещё задать вопрос относительно… улетел. 

Наталья Урмацких:

Куда же он?

Людмила Айвар:

Я хотела ещё задать вопрос относительно газа. Есть какие-то нормы, когда нельзя производить строительство ближе, чем проходит какая-то труба и прочее. 

Наталья Урмацких:

Магистраль, наверное. 

Людмила Айвар:

Магистральная или это не ваша тема?

Наталья Урмацких:

Это надо в облгаз. 

Людмила Айвар:

Это будем облгаз приглашать, хорошо. Хорошо, это мы спросили. Елена, скажите, пожалуйста, членские взносы кто-то контролирует? Во-первых, какими они могут быть и второе, кто-то контролирует их расходы, какая-то ревизионная комиссия, или каждый гражданин, член этого товарищества может прийти и сказать: покажите мне, как мы тратим наши деньги. 

Елена Сидорова:

Каждый член товарищества вправе знать, куда расходуются членские взносы. Членские взносы так же, как и целевые взносы, они утверждаются общим собранием. Порядок уплаты, периодичность, сроки, они устанавливаются уставом. Они не могут быть чаще одного раза в месяц. Соответственно должно быть финансово-экономическое обоснование и смета. Новым законом предусмотрены расходы, на которые могут быть потрачены, то есть новый закон содержит закрытый перечень, куда могут быть потрачены членские взносы. 

Людмила Айвар:

А куда они могут быть, если вы в курсе?

Елена Сидорова:

Они могут быть потрачены на содержание имущества общего пользования, на осуществление расчётов с ресурсоснабжающими организациями, на охрану, на благоустройство, на пожарную безопасность, на налоги, сборы в соответствии с налоговым законодательством. Также могут быть потрачены на организацию проведения общих собраний, на исполнение решений этих собраний, аудиторские проверки, выплату заработной платы. 

Наталья Урмацких:

Вот, я хотела просить про зарплату. 

Елена Сидорова:

Тем лицам, с которыми заключены трудовые договоры. 

Людмила Айвар:

То есть председатель товарищества, с ним можно заключить трудовой договор или не трудовой, может гражданско-правовой договор, например, и определить ему зарплату. И он будет на законных основаниях её получать, правильно? Или он не должен иметь зарплату? 

Елена Сидорова:

Дело в том, что новым законом предусмотрена безналичная форма расчётов, и вся эта процедура будет прозрачной. Если с ним заключен договор, он будет получать зарплату. 

Людмила Айвар:

Замечательно. Ещё у меня такой вопрос, вот он улетел, теперь прилетел. Вот скажите, пожалуйста, Елена, думаю, что вы знаете эти нюансы и моменты. Когда можно, в каких случаях можно обращаться, в каких случаях сосед может иметь претензии к другому соседу по поводу, например, когда его дом загораживает солнце, когда баня его близко, когда он жжет что-то или когда забор выше чего-то. Есть какой-то перечень таких? 

Наталья Урмацких:

Всё в суд, Людмила Константиновна. 

Елена Сидорова:

На самом деле, обращение в судебном порядке, конечно же, можно взыскать, обязать устранить нарушения. Это всё решается в судебном порядке. Если какие-то отступы не соблюдены, то в любом случае вопрос решается с помощью экспертизы, и суд будет принимать решение в соответствии с этим заключением. 

Наталья Урмацких:

Куда бежать за экспертизой? 

Елена Сидорова:

В экспертную организацию. 

Людмила Айвар:

В любую ты можешь или они должны иметь лицензию?

Елена Сидорова:

Они должны состоять в СРО. 

Людмила Айвар:

Отлично. 

Наталья Урмацких:

А СРО - это кто?

Людмила Айвар:

Саморегулируемые организации, они у нас сейчас есть в разных областях науки и техники. Поэтому если хочешь иметь возможность оценки, ты должен состоять членом СРО оценщиков. И так далее по списку. 

Наталья Урмацких:

Мы практически готовы купить приусадебный участок. 

Людмила Айвар:

Мы практически готовы, только нужно определиться, мы садоводством будем заниматься или огородничеством. 

Наталья Урмацких:

Можно фермерством. Все вот эти поправки в новый закон, если я правильно поняла из самого звучания закона, он касается только некоммерческой деятельности. 

Людмила Айвар:

Этот закон, он как-то более защищает интересы граждан, собственников этих участков? Или он просто урегулировал определённые виды деятельности, собственности, название поменял. 

Наталья Урмацких:

Слово тут на слово там?

Елена Сидорова:

Я думаю, принятие закона уже давно назрело, он внес ясность, по крайней мере, урегулировал многие вопросы спорные. Я думаю, своевременно принят. 

Людмила Айвар:

То есть вы его ждали, специалисты по земельному праву его ждали. Скажите, Лена, когда эти земельные участки и дома, и вот эти временные постройки, их можно разделить, например, когда спор идёт о разделе имущества и прочее, они учитываются, вот временная постройка, она учитывается, как имущество, например, нажитое супругами в период брака. Она же имеет свою цену и свою ценность, которую можно определить. 

Елена Сидорова:

Дело в том, что касается раздела земельных участков, должны быть соблюдены минимальные их размеры. Как правило, делится всё в долях, между супругами всё делится в долях. Потому что разделить, допустим, дом пополам, то есть чтобы было два объекта, нужно, чтобы у них был у каждого свой вход, обеспеченность санузлом и так далее. То есть разделить в натуре, как правило, невозможно, делится в долях. Также касается земельного участка. Если минимальные размеры соблюдены, то можно, в принципе, размежевать и поделить. Опять же, возникает вопрос, кому дом. 

Людмила Айвар:

Потому что на 2 квартиры этот дом не поделишь, это не тот вид. Вот если, например, разделили и определились, вот это твой кусок, это мой кусок, но выход один. И тому соседу, уже бывшему члену семьи нужно идти по твоему участку, чтобы дойти до выхода, до калитки, до ворот и прочее. В данной ситуации как решаются эти вопросы? 

Елена Сидорова:

Данный вопрос решается с помощью установления сервитута. Право ограниченного пользования земельным участком. Если спора нет, то имеет право прохода, если спор, то в судебном порядке устанавливается. 

Людмила Айвар:

А этот сервитут за то, что мне надо пройти, я должна платить этому собственнику, у которого я сервитут беру? Такие слова в законе, извините, серви-тут, серви-там. 

Елена Сидорова:

Все зависит от того, как вы договорились со своим сособственником. 

Людмила Айвар:

То есть он может установить плату за использование. А если другого выхода нет, вот он один, я же не могу через забор. 

Наталья Урмацких:

Но проруби ты себе калитку. 

Людмила Айвар:

Если там смежные земельные участки, и другие соседи, другие собственники, они же вплотную стоят, и выход один вот он на дорогу. А поделили так замели участок, что... 

Наталья Урмацких:

Значит они плохо поделили земельный участок. 

Людмила Айвар:

Вот ещё защитник сервитутов. 

Наталья Урмацких:

А это сервитутство распространяется на земли общего пользования? Это как история про шлагбаум, можно ли деньги взимать, если у меня деревенский через мой дачный посёлок пойдёт. 

Елена Сидорова:

Дело в том, что новым законом решён этот вопрос, и собственники земельных участков имеют право свободного доступа к своим участкам через земли общего назначения. То есть этот вопрос решён в новом законе, и никто это право ограничивать не может. 

Наталья Урмацких:

Опять я осталась бедная, но честная. Нам пора заканчивать. 

Людмила Айвар:

Нам пора заканчивать, мы хотим всем пожелать хорошего лета, поменьше споров на ваших земельных участках. 

Наталья Урмацких:

Хорошего урожая. 

Людмила Айвар:

Хорошего вам урожая, не для коммерческого использования. Желаем вам всего самого хорошего, спасибо вам большое, надеюсь, что мы внесли некую ясность в вопросах садоводчества и огородничества. Всем хорошего лета.

}